나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502043 [1] 인천광역시 부평구 부개동 289-18 베스트빌 106동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부개서초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거지로서의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부개역(1호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제106동 제3층 제303호이며 (사용승인일:2002.03.22), 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 창 호 : 하이섀시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 2개 동(20호, 주차 6대, 용적률 245.63%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금100,000,000원 주택임차권 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502043 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 289-18 베스트빌 106동 3층303호

용도: 다세대주택

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물면적: 30.43㎡ (약 9.21평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 3층 303호 (사용승인일: 2002.03.22)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 78,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (2024.04.22 접수)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천부개서초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 유사한 유형의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 1호선 부개역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역에 해당합니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다.

철도안전법상 철도보호지구입니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

부동산등기부상 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등기)는 말소 예정으로 파악됩니다.

다만, 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었음에도 불구하고, 해당 권리가 매수인에게 인수될 가능성이 있음을 시사합니다.

3.2. 임차인 현황

양준호: 2023년 8월 10일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

한태훈: 2023년 12월 11일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

한현주: 2026년 2월 20일 전입, 대항력 없음.

주택도시보증공사 (박혜리): 2021년 2월 26일 전입, 2021년 1월 25일 확정일자, 보증금 100,000,000원. 배당신고일자 2023년 3월 31일, 대항력 없음 (단, 물건명세서상 인수될 가능성 있음).

3.3. 인수되는 보증금 총액

대항력 있는 임차인 양준호, 한태훈의 보증금은 미상으로 확인됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 주택임차권 등기가 말소 예정임에도 불구하고 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어, 해당 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

따라서, 최소 100,000,000원 + 미상 임차보증금의 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 유사 다세대 주택(삼성빌리지5동, 37.71㎡, 2002년 건축)의 매매가는 131,000,000원입니다.

이를 바탕으로 본건(30.43㎡)의 환산 시세는 약 105,300,000원으로 추정됩니다.

다른 다세대 주택(한성빌라, 54.55㎡, 1992년 건축)은 150,000,000원에 거래되었습니다.

연립주택(골든마운틴, 25.91㎡, 2012년 건축)은 51,000,000원에 거래되었으나, 건물 유형이 달라 직접 비교는 어렵습니다.

4.2. 예상 시장 가격

본건의 감정가는 78,800,000원으로, 최근 시장 시세(약 105,300,000원 이상) 대비 낮은 수준입니다.

하지만 인수되는 임차보증금 규모가 상당할 수 있어, 실질적인 투자 가치는 시세 대비 낮아질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

단지 남측 인근에 인천부개서초등학교가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (미확정 보증금 포함)

양준호, 한태훈 임차인은 대항력이 있으며, 이들의 보증금 액수가 미상인 관계로 인수 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

6.2. HUG 인수 조건 및 임차권 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG)의 주택임차권 등기가 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점과 'HUG 인수조건 변경' 특이사항은 100,000,000원의 보증금 인수 가능성을 높입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한 사항

철도보호지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지)으로 지정되어 있어 추후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 특별히 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 2명(보증금 미상)과 HUG 관련 임차권 인수 가능성(보증금 1억 원) 등 인수되는 보증금 규모가 상당할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 HUG의 인수 조건 변경 및 임차권 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 잠재적 시세 차익

인천 부개역 인근 역세권 입지

향후 재개발 또는 신축 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가: 78,800,000원

시장 시세 추정가 (30.43㎡ 기준): 약 105,300,000원

예상 인수 보증금 (최소): 100,000,000원 (HUG) + 미상 (양준호, 한태훈) = 최소 100,000,000원 + α

예상 입찰가 산정 시, 본건은 임차인 보증금 인수 금액을 제외하고 계산해야 합니다.

9.2. 예상 낙찰가 범위

인수되는 보증금(최소 1억 원 이상)을 고려할 때, 실질적인 투자금액은 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

보수적으로 접근 시, 시장 시세(약 1억 5백만 원)에서 최소 인수 보증금(1억 원)을 제외한 금액을 고려할 수 있으나, 미상 보증금 및 HUG 관련 불확실성을 감안하면 실제 낙찰가는 변동성이 클 수 있습니다.

입찰 희망가는 최소 80,000,000원 이상부터 시작하여, 인수되는 보증금 총액을 정확히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

HUG 보증금 1억 원을 인수한다고 가정하고, 양준호와 한태훈의 보증금까지 추가로 인수하게 된다면, 투자 손실이 발생할 가능성이 매우 높으므로 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.