나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502116 [1] 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 에이동 7층714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 각종 근린생활시설, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제7층 제714호로서, (사용승인 : 2023.06.26) 외벽 : 몰탈위 강화유리 및 수성페인팅등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 25미터, 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-04-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502116 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 에이동 7층714호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3천 8백만원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

건물면적: 23.13㎡ (약 6.99평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 동유형의 업무시설, 근린생활시설, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 우리은행 근저당권(1억 2천만원)입니다. 이에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자는 유더블유아이유동화전문(근저당권자)이며, 임의경매개시결정은 2026년 3월 16일에 등기되었습니다.

소유권보존은 2023년 7월 6일 교보자산신탁주식회사에서, 소유권이전은 2023년 8월 24일 오선미에게 매매로 이루어졌습니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

전체 등기부채권 총액은 1억 2천만원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 공업용 나지도 있어 다양한 산업 활동의 배후지 역할을 할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 7층에 위치하며, 사용승인은 2023년 6월 26일입니다. 외벽은 강화유리 및 수성페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄샷시로 마감되었습니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기도 설치되어 있습니다.

토지는 가장형의 평탄한 부지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 동측과 북측으로 폭 약 25미터 및 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 유동화 과정에서 발생할 수 있는 절차적 특이사항을 확인해야 할 수 있습니다.

또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정된 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)이 있으므로, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 생활 편의시설 및 업무시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며 인수할 임차 보증금이 없는 점은 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 기타 도시계획 관련 규제를 포함한 잠재적 리스크 요소를 충분히 검토하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 즉시 사용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 청라지구의 개발 및 교통 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 주변 편의시설 및 업무시설은 임차 수요 확보에 긍정적입니다.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 적습니다.

1.9. 시세 분석

감정평가액은 1억 3천 8백만원이며, 전용면적 23.13㎡(약 6.99평) 기준 평당 약 597만원으로 산정되었습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

2025년 8월 8일, 전용면적 23.1307㎡(약 6.99평) 오피스텔이 1억 1천 9백 74만원에 거래되었습니다 (평당 약 518만원).

2024년 11월 1일, 전용면적 21.7517㎡(약 6.58평) 오피스텔이 1억 4천만원에 거래되었습니다 (평당 약 644만원).

최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격이 감정가 및 다른 면적대의 거래가와 차이를 보이고 있어 시세 변동성을 고려해야 합니다. 특히 2025년 8월 거래가는 감정가보다 낮게 형성되었습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 8백만원입니다. 최근 23.13㎡ 면적의 오피스텔이 1억 1천 9백 74만원에 거래된 점과, 21.75㎡ 면적이 1억 4천만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 1억 2천만원대 후반에서 1억 3천만원대 초반으로 형성될 가능성이 있습니다.

본건은 신축이고 전용면적 23.13㎡로 최근 거래 사례와 면적이 유사하므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로는 1억 2천 5백만원에서 공격적으로는 1억 3천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 법원 진행 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보 확인, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.