나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502129 [1] 인천광역시 남동구 간석동 576-24 3층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석4동행정복지센터” 북동측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건중 3층 502호 내, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 등 추정. 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-45 3-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502129 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 간석동 576-24 3층 502호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 감정가격

83,000,000원

1.5. 면적

토지면적 15.79㎡ (약 4.78평)

건물면적 32.10㎡ (약 9.71평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 기타사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석4동행정복지센터” 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 바 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 502호로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 등으로 추정되며 창호는 하이샷시 창호 마감으로 이루어져 있습니다.

2.4. 이용 상태

현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

상·하수도 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 이용 상태

본건 토지는 가장형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

본건의 북서측으로 포장된 도로를 이용하여 출입이 가능합니다.

2.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 10일에 등기된 국민건강보험공단의 압류(갑8)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박윤)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 8일

* 확정일자: 2022년 6월 10일

* 배당신고일자: 2024년 3월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 등기부 현황

본건 건물 등기부상 을구 9번 주택임차권(채권액 100,000,000원)이 존재하나, '말소'로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 또한, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 위 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 권리분석 요약

부동산강제경매 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 한 복잡한 권리 관계이나, 주택임차권 등기가 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

본건과 유사한 시기에 거래된 주변 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 31일 거래: 인천 남동구 간석동 508-34번지, 풍경채(2014년식), 전용면적 64.73㎡(약 19.6평), 3층, 173,000,000원.

* 2026년 3월 6일 거래: 인천 남동구 간석동 412-9번지, 동아주택(바동)(1987년식), 전용면적 47.56㎡(약 14.4평), 1층, 120,000,000원.

* 2026년 3월 4일 거래: 인천 남동구 간석동 774-19번지, 목화빌라(나)(1991년식), 전용면적 34.65㎡(약 10.5평), 2층, 55,000,000원.

4.2. 시세 분석

본건은 건물면적 32.10㎡(약 9.71평)이며, 감정가는 83,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 2,585,670원 수준입니다.

최근 거래 사례 중, 본건과 건축 연도(1986년식)가 유사한 1987년식 동아주택(바동)의 47.56㎡(약 14.4평) 물건이 120,000,000원에 거래되었으며, ㎡당 약 2,523,131원으로 본건 감정가와 유사한 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

2014년식 신축 건물인 풍경채의 경우, 더 넓은 면적임에도 ㎡당 약 2,672,794원으로 본건 감정가와 유사한 가격대를 보이고 있습니다.

반면, 1991년식 목화빌라(나)의 경우, 면적이 본건과 유사하나 ㎡당 약 1,587,007원으로 상대적으로 낮은 가격에 거래된 사례가 있습니다. 이는 건물의 상태, 층수, 거래 조건 등 다양한 요인에 의해 영향을 받은 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가는 주변 시세를 고려하여 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 간석4동행정복지센터가 인근에 소재합니다. 상세한 편의시설 및 혐오시설 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

5.2. 건축물 현황

* 건축물 용도: 다세대주택

* 구조: 벽돌구조 (연와조) / 슬래브지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 3층

* 준공 연도: 1986년 2월 26일 (사용승인: 1986년 6월 14일)

* 총 세대수: 8세대

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

본건 건물은 1986년에 준공되어 약 38년 정도 경과한 노후 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 관계의 복잡성

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있어, 권리 관계가 다소 복잡하게 보일 수 있습니다. 그러나 임차권이 말소 예정이고 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 내용은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 83,000,000원입니다. 건물은 1986년에 건축되어 다소 노후되었으나, 입지 조건 및 교통 상황은 양호한 편입니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하며, 해당 임차권은 말소 예정이고 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 본건의 투자가치를 높이는 요인 중 하나입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상의 안전성

임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 부재하고, 매각으로 소멸되는 권리로 정리될 가능성이 높아 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

8.2. 합리적인 감정가

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 ㎡당 가격으로 보았을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8.3. HUG 관련 거래

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 관여된 경매 절차로, HUG의 인수조건 변경 등 특이사항이 있으나, 권리 소멸을 전제로 한 거래로 해석될 여지가 커 절차 진행이 원활할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원이며, 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 및 건물 노후도, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황과 본건에 대한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.