나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502136 [1] 인천광역시 남구 문학동 404-18 삼성하이츠 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학경기장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 자체 지반 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502136 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 404-18 삼성하이츠 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 16.55㎡ (약 5.01평)

건물면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학경기장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 드라이비트 등 마감. 창호는 샷시 창호임.

토지: 완경사지에 자체 지반 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (2021-12-17, 10,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을5 근저당권 (김두일, 10,000,000원)

* 을6 주택임차권 (최수정, 78,000,000원 - HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

* 갑7 압류 (영월세무서장)

* 갑8 강제경매 (주택도시보증공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (다만, 을구 순위 6번 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 최종 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-02

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최수정)

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-20

확정일자: 2020-02-28

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련

특이사항: HUG 인수조건 변경.

1.3. 상권분석

주변 환경: 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학경기장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임. 상권은 주거지 내 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

위치: 인천문학경기장 인근에 위치하여 관련 문화시설 접근성이 좋음.

교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

편의시설: 주거지 내 마트, 편의점 등 근린생활시설 이용 가능.

주변 시설: 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 인수조건 변경 내용은 경매 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 과정에 영향을 줄 수 있는 중요 사항으로, 이에 대한 명확한 확인이 필요함.

임차인 권리: 임차인 최수정(주택도시보증공사)의 경우 대항력은 없으나, HUG가 채권자이자 인수조건 변경 관련 주체이므로, 해당 임차보증금 78,000,000원과의 관계 및 매각으로 인한 소멸 여부를 반드시 최종 확인해야 함. (물건명세서상 HUG 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있음. 현재 시점(2026년 7월)에서 토지거래계약 허가구역 지정 기간은 만료되었거나 만료 예정임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 인천문학경기장 인근의 주거지에 자리하고 있습니다. 건물 및 토지 상태는 일반적인 수준으로 판단되며, 교통 및 생활 환경 역시 보통 수준입니다.

권리 관계상 가장 주목할 부분은 채권자인 HUG의 인수조건 변경 사항과 임차인 최수정(주택도시보증공사) 관련 내용입니다. 비록 등기부상 해당 임차인의 권리가 말소 예정이거나 대항력이 없는 것으로 분석되나, HUG의 적극적인 관여는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

인천문학경기장 인근 지역의 다세대주택으로, 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있음.

감정가가 시장 시세 대비 적정한 수준인지 비교 분석 필요.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항을 명확히 파악하여 인수 부담을 최소화하는 것이 중요.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 5월 12일 거래: 11,800만원 (전용면적 59.58㎡) - 약 198만원/㎡

* 2026년 5월 1일 거래: 8,100만원 (전용면적 59.58㎡) - 약 136만원/㎡

* 2026년 5월 9일 거래: 12,100만원 (전용면적 45.194㎡) - 약 268만원/㎡

본 건의 전용면적은 39.28㎡입니다.

면적당 단가로 환산 시, 본 건의 감정가(75,000,000원)는 약 191만원/㎡ 수준으로, 주변 시세 범위(약 136만원/㎡ ~ 268만원/㎡)의 중간 정도에 해당합니다.

주변 거래 사례 중 8,100만원 거래 건은 면적이 유사함에도 불구하고 가격이 낮아 특이사항이 있을 수 있습니다. 11,800만원 및 12,100만원 거래 사례를 더 참고할 수 있습니다.

본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 HUG 관련 임차인 보증금 78,000,000원의 처리 과정을 면밀히 확인하여 최종적인 인수 여부를 확정해야 합니다. 현재까지의 정보로는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 감정가 수준인 7,500만원을 기준으로, 주변 시세 및 권리관계 확정 여부를 고려하여 7,000만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. (HUG 관련 사항 최종 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.