나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502141 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 325-2 해마루플러스 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '지하철1호선 간석역' 남측 인근에 위치하며 주변은 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지 제반차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '간석역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일 : 2015.05.14) 외벽 : 모르타르위페인팅 및 석재 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세로장방형의 토지로서 인접필지 및 도로대비 등고평탄하며 오피스텔 및 연립주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측 및 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)주안동 325-2 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (2021-04-06)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) (2)주안동 325 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (2021-04-06)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2026타경502141 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 325-2 해마루플러스 6층 604호

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

건물면적: 76.71㎡ (약 23.20평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2015년 5월 14일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제6층 제604호

주용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 1호선 간석역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 간석역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2.4. 주변 시설

별도의 외부 지도 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주상복합 지역의 환경을 나타냅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2026.03.17.)입니다. 따라서, 강제경매개시결정 등기보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인되는 주요 권리로는 소유권 보존, 이전 등이 있으며, 주택임차권(김한글, 238,000,000원) 및 압류(동안산세무서장) 등이 등기되었으나, 이들 역시 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이경현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-13

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임은 아니지만, 대항력이 있는 임차인으로 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김한글)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-19

확정일자: 2022-08-03

배당신고일자: 2025-02-06

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않는 권리입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 임차권은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 임차인 이경현은 전입일자(2025.06.13) 기준으로 대항력을 갖추고 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 임차인 이경현의 보증금 0원 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. "HUG 인수조건 변경" 사항은 HUG가 해당 임차권 문제에 관여하고 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동 지역은 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 복합 상권입니다. 지하철 1호선 간석역 인근으로 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변 유동인구 및 배후수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 간석역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑, 식사 등 이용 가능.

* 교육시설: 인근에 학교 등이 위치할 가능성이 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이경현은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 임대차 관계의 유효성 및 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항은 계약 이행 과정이나 명도 절차에 영향을 줄 수 있으므로, HUG 측과 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 과밀억제권역, 철도보호지구 등 일부 규제 사항은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 건축된 비교적 신축에 가까운 오피스텔로, 적정 수준의 입지 조건과 교통 편리성을 갖추고 있습니다. 감정가는 212,000,000원으로 책정되었으며, 최근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례를 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 상회할 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 HUG 관련 조건 변경 사항은 본 건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 사실 관계 확인 및 법률 검토를 거쳐야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 적으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연식: 2015년으로 비교적 신축에 해당하여 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되어 권리 관계가 비교적 명확해질 가능성이 높습니다 (단, 임차인 이경현 제외).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2024년 9월, 81.39㎡ 기준 224,000,000원)와 감정가(212,000,000원)를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건(76.71㎡)의 시세는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있고, HUG 관련 권리가 소멸될 것으로 예상되는 점을 감안하면, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황 및 잠재적 리스크 해소 정도에 따라 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 권리관계 및 명도 절차의 불확실성을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.