나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502125 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 노선버스 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 25m 및 8m 내외 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 222-3은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 인천광역시 부평구 부평동 222-3 소재 H.B엘림캐슬 9층 901호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경502125 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 194,000,000원입니다.

건물 전용면적은 59.98㎡(약 18.14평)이며, 토지 지분은 8.19㎡(약 2.48평)입니다.

건물은 2019년에 준공되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 총 등기부채권액은 189,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

2.

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측 및 북서측으로 각각 약 25m 및 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리는 2024년 9월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

본건 등기부등본상 을구 순위 3번 주택임차권(채권자: 최유진, 보증금: 179,000,000원)이 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)"라는 내용이 있어, 임차권의 처리 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 합계되어 있습니다.

즉, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 등 특이사항 존재

1.3. 상권분석

2.

본건이 소재한 H.B엘림캐슬 건물은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔과 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 유동인구가 많아 상권 형성에 유리한 환경입니다.

오피스텔 용도로 이용 중이며, 일반상업지역에 위치하여 향후 상업시설로서의 활용 가능성도 기대됩니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 교통

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

"인천부흥초등학교"가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

인천부흥초등학교가 인접해 있습니다.

* 주변 시설 확인

주변에 유해 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항:

특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 내용이 언급되어 있습니다.

임차인 현황상 대항력이 없고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에서 임차권등기의 특별한 언급이 있어, 계약 및 잔금 납부 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 추가 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한:

외국인 등 주택용도 취득에 대한 지정기간이 2026년 8월 25일로 임박해 있어, 향후 외국인 매수자에 대한 거래 제한이 해제될 예정입니다. 이는 잠재적 매수자 풀 확대 또는 제한 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 높이 제한:

시가지경관지구 내 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 향후 건물 증축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

그러나 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재 여부 등 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 해당 내용에 따라 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 서류를 면밀히 검토하고 현장 확인을 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요에 적합하며, 업무 시설로도 활용 가능합니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 풍부한 배후 수요와 지속적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물(2019년 준공)로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리상의 큰 부담이 없는 상태로, 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익 및 임대 수익률 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 매매 정보 분석:

* 2025년 5월 19일: 17,000만원 (59.98㎡, 13층)

* 2025년 12월 24일: 17,500만원 (59.16㎡, 10층)

* 2026년 6월 1일: 24,500만원 (78.88㎡, 6층) - 본건과 면적 차이 큼

본건의 전용면적 59.98㎡(약 18.14평) 기준, 가장 유사한 2025년 5월 거래(17,000만원) 및 2025년 12월 거래(17,500만원)를 볼 때, 현재 시세는 17,000만원에서 18,000만원 사이로 형성될 가능성이 높습니다.

2026년 6월의 24,500만원 거래는 면적이 상당한 차이가 있음을 감안해야 합니다.

감정가: 194,000,000원

최근 시세 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원 (59.98㎡ 기준)

권리 인수 부담이 적다는 점과 HUG 관련 특이사항을 고려하여, 현재 시세 범위를 상회하지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 182,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.