나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502117 [1] 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철1호선) 이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 건물 내 제7층 제704호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있으나, 차량 및 도보 통행이 가능한 도로는 북서측 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 102-1, 102-11, 102-13, 102-14번지 동일 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부 교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금290,000,000원 범 위 : 제7층 제704호 70.7624㎡ 전부 임대차계약일자 : 2022년4월29일 주민등록일자 : 2022년6월30일 점유개시일자 : 2022년6월30일 확정일자 : 2022년4월29일 임차권자 : 이*

물건 비고

-현관에 '관리비독촉장' 10여장 이상이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원 2026타경502117호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 감정가는 269,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 7층704호

용도: 오피스텔

토지면적: 8.72㎡ (약 28.83평)

건물면적: 70.76㎡ (약 233.92평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 간석오거리역(인천지하철1호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부등본상 소유권 이전, 신탁말소, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 이 중 대부분의 권리(을구 3번 주택임차권, 갑 7번 가압류, 갑 8번 압류, 갑 9번 압류, 갑 10번 강제경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 나타납니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본상 주택임차권(을구 3번)이 존재했으나, 이는 매각으로 인해 말소되는 권리에 해당합니다. 또한, 임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 본 물건 낙찰 시, 임차인의 보증금 290,000,000원을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건이 속한 YG캐슬 오피스텔은 2019년에 건축되었으며, 지하 2층/지상 17층 규모로 총 96세대가 거주하는 건물입니다.

4.2. 주변 상권

인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주거 시설과 업무 시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권으로 볼 수 있습니다. 다만, 간석오거리 인근 지역에는 일부 유흥업소가 분포하고 있다는 정보가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다양한 근린생활시설, 마트, 편의점 등이 인근에 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

약산초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 연체

본건 현관문에 '관리비 독촉장'이 10장 이상 부착되어 있는 것으로 보아, 상당 기간 관리비가 연체되었을 가능성이 높습니다. 낙찰자는 미납 관리비의 승계 여부를 반드시 확인해야 하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재가 특이사항으로 명시되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있어 입지조건이 우수합니다. 임차인 관련 권리 문제는 해소되었으나, 다액의 관리비 미납 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 및 편리한 생활 인프라

* 안정적인 오피스텔 수요가 예상되는 지역

* 현재 시세 대비 저렴한 경매 물건 (감정가 대비 시세 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 사례 분석 시, 본건과 유사한 면적(70.76㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 4층에서 169,500,000원에 거래된 내역이 있습니다. 또한, 더 넓은 면적(83.56㎡)의 경우 2025년 2월 13층에서 223,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 269,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 및 물건의 하자(관리비 연체 등)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 면적의 최근 거래가를 기준으로 하되, 층수 및 관리비 미납액 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.