나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502081 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석2동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리역) 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2019.09.11) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 석재붙임 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로(용천로153번길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항증명서 을구 순위번호 1번에 임차권설정(임차보증금 금295,000,000 등)과 관련된 내용이 있으니 경매 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502081 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 4층402호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2019년 09월 11일

감정가: 259,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.2. 면적 정보

토지 면적: 11.71㎡ (약 3.54평)

토지 지분: 11.71㎡ (약 3.54평)

건물 면적: 74.45㎡ (약 22.52평)

건물 지분: 74.45㎡ (약 22.52평)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, '간석2동행정복지센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

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3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 압류 (목포세무서장, 2024-03-15)

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (주식회사가온주택, 2021-10-15)

* 소유권이전 (허정민, 2021-10-15)

* 주택임차권 (허주희, 2023-07-21 접수, 2021-10-15 전입, 2021-09-15 확정). 본 임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-16 접수)

등기부채권 총액: 295,000,000원

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 김영빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-28

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 임대차 관계의 투명성을 위해 보증금/차임 외 추가적인 계약 조건이 있는지 확인이 필요하며, 금액이 '0원'이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (허주희)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-15

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 없음

비고: HUG 관련 임차인으로, 말소 조건으로 확인됩니다.

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3.3. 권리 인수 여부

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

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4. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 시설과 주거 수요가 공존하는 복합 상권입니다.

인천 1호선 간석오거리역이 인근에 있어 유동인구가 있으며, 상업적 가치는 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

2.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인천 1호선 간석오거리역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 간석2동행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항: 등기부상 임차권이 말소될 예정이나, HUG와의 계약 조건 변경 내용에 대한 세부 확인이 필요합니다.

공사 하자 발생 가능성: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 예상치 못한 건물 하자 발생 시 수리비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 김영빈 관련: 대항력은 없으나, 명도 과정에서 돌발적인 이슈가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2019년에 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 선순위 임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 중요합니다.

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8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천 1호선 간석오거리역 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 장기적인 관리 측면에서 유리합니다.

권리관계 명확화: 선순위 임차권이 매각으로 소멸 예정이므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

지역 개발 잠재력: 간석동 일대의 향후 지역 개발 계획을 고려할 때 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

감정가: 259,000,000원

인수 보증금: 0원 (HUG 임차권 말소 조건)

최근 매매 사례 분석: 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(대준블루인) 내 유사 면적(74.9㎡, 제공된 건물 면적 74.45㎡와 유사)의 오피스텔이 2024년 4월 4일에 250,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

시세 비교 및 예상 입찰가: 최근 유사 면적의 실거래가(250,000,000원)와 감정가(259,000,000원)를 종합적으로 고려했습니다. 최근 매매 사례와 감정가를 감안할 때, 본 물건은 시세 수준 또는 약간 상회하는 감정가로 책정된 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항이 존재하므로, 해당 조건의 상세 내용을 면밀히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다. 최근 거래가와 감정가를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 245,000,000원에서 255,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.