나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502076 [1] 인천광역시 서구 마전동 981-5 힐스타운 7층701호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단사거리역' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(검단사거리역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 7층 건물내의 제7층 제701호로서, (사용승인 : 2014.07.29) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 석재마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 로폭 약 10미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502076 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 981-5 힐스타운 7층701호

용도: 연립주택

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물면적: 72.07㎡ (약 21.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2014년 07월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단사거리역' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(검단사거리역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함, 2026.08.25.까지).

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 요약

등기부등본상 총 채권액은 360,000,000원입니다. 주요 권리로는 근저당 1건, 압류 1건, 강제경매 1건, 주택임차권 1건이 설정되어 있었습니다.

3.2. 말소기준 권리

을구 5번 순위의 김도희 근저당권(120,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 본 경매 절차로 인해 근저당, 압류, 강제경매, 주택임차권 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: XULIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-18

대항력: 없음

* 임차인: 서*

보증금: 1,500,000원

차임: 330,000원

전입일자: 2024-09-02

확정일자: 2024-09-02

배당신고일자: 2026-05-18

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(백*)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-11

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2023-12-28

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

물건명세서상 을구 순위 6번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 마전동은 검단사거리역을 중심으로 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집하여 있어 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

인천2호선 검단사거리역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설(상업시설, 병원, 은행 등)이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본 물건지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 주택용으로 취득하는 경우에 한하여 적용되며, 내국인에게는 직접적인 제한 사항이 아닙니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 하지만 등기부상 해당 주택임차권은 말소 예정이며, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 HUG 관련 문제는 해결된 것으로 판단됩니다.

6.3. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 2014년으로, 최근 거래된 주변 연립주택(2015년, 2016년 사용승인)보다 다소 노후되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 지하철역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리상 인수해야 할 부담이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사 관련 문제도 해결된 것으로 보입니다. 다만, 최근 거래된 인근 건물들에 비해 건축 연도가 다소 오래되었다는 점은 시세에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 잠재되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인이나 별도의 인수 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인천2호선 검단사거리역 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지거래허가구역(외국인 취득 제한) 외 특별한 개발 제한은 없어 투자 가치가 있습니다.

* 건물 면적이 72.07㎡로 비교적 넓어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과,

* 인천광역시 서구 마전동 981-8번지 (2015년 건축, 49.96㎡)가 2026년 7월 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 260만원)

* 인천광역시 서구 988-1번지 (2016년 건축, 59.8㎡)가 2026년 7월 154,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 257만원)

본건 건물 면적 72.07㎡를 기준으로 최근 실거래가격을 환산하면 약 185,000,000원 ~ 187,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(230,000,000원) 대비 주변 실거래가(약 185,000,000원)와의 격차가 존재합니다. 하지만 인수 부담이 없고 역세권이라는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 약 85% 수준 또는 최근 실거래가 시세와 인수 부담 없음, 역세권 프리미엄을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.