나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20366 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 439 신우아이딜2차아파트 204동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최연순감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "어람초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 중 1층 제101호로서 (건축물대장상 사용승인일 : 2004.12.06) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사지 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약12미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-23지정)(국토교통부 제2025-1056호)(대상:외국인 등 /용도:주택))))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2026타경20366 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 439 신우아이딜2차아파트 204동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원 (2억 1천 6백만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.25㎡ (약 12.78평)

토지지분: 42.248㎡ (약 12.78평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.963㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 신우아이딜2차

사용승인일: 2004년 12월 06일

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

건물층수: 15층 중 1층 (204동 101호)

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "어람초등학교" 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 관련 사항

인접 토지 대비 완경사지의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 23일 지정, 대상: 외국인 등 / 용도: 주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 김

* 전입일자: 2025년 09월 22일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (비고)

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인 박 )

* 전입일자: 2022년 12월 13일

* 확정일자: 2022년 10월 26일

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음 (을구32번 임차권등기, 인수 대상)

* 배당신고일자: 2025년 01월 09일

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 190,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 권리 분석

말소기준권리인 2023년 5월 18일 접수된 서울북부지방법원의 가압류 결정(2023카단21236) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구32번 임차권(박용우, 190,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.4. 말소기준권리

2023년 5월 18일 접수된 서울북부지방법원의 가압류 결정(2023카단21236)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 주로 주거 단지로 구성되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주거 환경

아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 일상적인 주거 생활을 영위하기에 무리가 없는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"어람초등학교"가 본건 남측 근거리에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 생활 편의

(제공된 정보에 기반하여 구체적인 기타 편의 시설 정보는 확인되지 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 총 투입 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 23일 지정). 외국인 등 특정 대상이 주택 취득 시 허가를 받아야 하므로, 해당될 경우 절차상 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

2004년 준공된 건물로, 현재 약 22년이 경과하였으므로 향후 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 환경

주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 자체적으로 확인한 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 신우아이딜2차 아파트는 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 주거용 부동산으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 철저한 권리 분석과 인수 금액을 포함한 총 투입 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건입니다.

* 어람초등학교 인접으로 교육 환경이 양호합니다.

* 인수 보증금을 고려했을 때, 적정 낙찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.963㎡)의 실거래가는 2026년 6월 4일에 210,000,000원으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 216,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 190,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 합니다. 이를 고려한 적정 낙찰가는 시세 대비 총 투입 금액을 맞춰 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 시세인 210,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 190,000,000원을 제외한 금액을 낙찰가의 상한선으로 볼 수 있습니다.

따라서, 예상되는 낙찰가는 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

보수적으로 예상 낙찰가를 25,000,000원으로 산정합니다.

9.3. 총 투입 예상 금액 (낙찰가 + 인수 보증금)

예상 낙찰가: 25,000,000원

인수 보증금: 190,000,000원

총 예상 투입 금액: 215,000,000원 (이는 시장가치와 유사한 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.