나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20348 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 86-14 한림로얄팰리스 101동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 '차산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 는 연립주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 동측 인근의 '수레로'를 통과하는 노선버스의 이용이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지1층/지상4층 건물내 제1층 제103호로서, 외벽 : 하단부 일부 인조석 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 대체로 사다리형상의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측의 '수레로'를 이용하여 접근가능하며, 남서측 및 남동측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2012-11-29)(차산초등학교(구리남양주교육지원 청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비 계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역 (1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : ①지1층 주차장은 남동측 전면이 지상에 노출되어 있음. ②내부의 발코니 확장여부 및 관리상태에 따른 하자발생 여부 등 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20348 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 86-14 한림로얄팰리스 101동 1층103호

용도: 연립주택

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 59.25㎡ (약 17.93평)

건물면적: 53.97㎡ (약 16.33평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리에 위치하며, '차산초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 연립주택, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 그리고 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 동측 인근의 '수레로'를 통과하는 노선버스를 이용한 대중교통 접근성도 갖추고 있습니다. 남측의 '수레로'를 통해 접근 가능하며, 남서측 및 남동측으로 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(2-2구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있습니다. 이러한 다양한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2026년 3월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경20348)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 5번, 2024년 4월 24일 접수된 김명준 씨의 주택임차권 (임차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022.04.21, 확정일자 2022.03.02)이 말소되지 않고 매수인에게 대항력이 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 김명준 씨의 정보는 다음과 같습니다.

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-21

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권

3.3. 권리 요약

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼합된 형태를 보입니다. 주거 단지 및 아파트 단지와 더불어, 일상생활에 필요한 소규모 상점 및 편의시설이 인근에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'차산초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설 및 주거 환경

건물은 철근콘크리트구조로, 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 주차장 시설도 마련되어 있습니다.

5.3. 건물 내부

내부 발코니 확장 여부 및 관리 상태에 따른 하자 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인인 김명준 씨의 임차보증금 160,000,000원입니다. 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 이는 상당한 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

다양한 도시계획 및 환경 관련 제한 사항(상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등)이 존재하여 향후 재건축, 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

사용 승인일(2011년 9월 6일)을 고려할 때, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍의 연립주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 1억 6천만 원에 달한다는 점입니다. 이 금액이 경매 배당으로 전액 회수되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 큰 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항과 건물 노후화 가능성도 잠재적 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주변 시세 대비 저평가 가능성

감정가 1억 3,900만 원 대비 실거래가 수준을 분석하여, 임차인 인수 부담을 고려한 실질적 매수 가격이 주변 시세보다 경쟁력이 있다면 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 연립/다세대 주택 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 건물 면적(약 16.33평) 및 감정가를 기준으로 보았을 때, 시장 가격은 대략 1억 2,800만 원에서 1억 4,000만 원 수준으로 파악됩니다.

그러나, 본 물건은 1억 6,000만 원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 이 점을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치만을 고려했을 때, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 1억 2,500만 원 ~ 1억 3,500만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 인수되는 임차 보증금의 회수 가능성 및 잔액 인수 부담을 최우선으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

검색 결과, 본 물건 주소지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.