나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70525 [1] 경기도 양주시 덕계동 203-6 현대아파트 102동 19층 1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕계역' 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생 활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 덕계역(1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 20층건 내 19층 1904호로서,(사용승인일자: 1997.07.09) 외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽: 벽지도배, 타일붙임 등 바 닥: 장판지깔기, 타일붙임 등 창 호: 하이새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이 용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 화재탐지 및 경보기설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구 역(모든축종 제한),배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 성장관리권역, 철도보 호지구(철도보호지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니 경매진행시 참고바랍 니다. 2) 기타 본건 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으니 경매진행 시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70525 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 203-6 현대아파트 102동 19층 1904호

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

토지면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일자: 1997년 7월 9일

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 19층

2. 입지조건

위치: 경기도 양주시 덕계동, 덕계역 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적인 편입니다.

교통:

* 1호선 덕계역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량의 출입 및 주정차가 용이합니다.

도로: 본건 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설: 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 혐오시설 유무 등 구체적인 시설 검색은 제공된 정보만으로는 불가합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 3일 페퍼저축은행 근저당권 (을10)으로, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 1997년 7월 22일

* 근저당: 페퍼저축은행 (2021년 8월 3일)

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2021년 8월 3일)

* 압류: 의정부세무서장 (2022년 11월 16일)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023년 2월 27일)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024년 2월 7일)

* 압류: 양주시 (2025년 7월 28일)

* 임의경매 개시: 페퍼저축은행 (2026년 3월 16일)

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 244,833,348원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 경매 진행 시 임차인 관련 사항을 반드시 추가로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 아파트는 1호선 덕계역 역세권에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 이는 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 양주현대아파트

* 총 세대수: 350세대

* 총 동수: 2동

* 주차: 총 113대 (지상 12대, 지하 9대, 전기차 충전기 지하 5대)

주변 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성: 해당 권리가 있을 경우 부동산 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 현황에 대한 정보가 불분명하여, 인수되는 임차인이 존재할 경우 명도 저항이나 추가 보증금 부담의 위험이 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년에 준공되어 건물이 일정 부분 노후화되었으므로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 등 관련 법규 및 지구단위계획에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1호선 덕계역을 중심으로 형성된 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하지만, 말소기준권리 이하 권리들은 경매로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대차 관계 미확인은 반드시 추가적인 면밀한 조사가 필요한 주요 리스크 요인으로 판단됩니다. 또한, 건물 노후화에 따른 잠재적 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 덕계역 역세권: 1호선 덕계역 인근으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며 근린생활시설과의 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 포함한 일괄 매각으로, 부동산 자산의 안정성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(59.986㎡)의 경우 2026년 4월 18층 거래가 173,000,000원, 2026년 5월 6층 거래가 188,000,000원이었습니다. 본건은 59.99㎡ 면적에 19층으로, 층별 가격 편차가 존재함을 감안할 때 6층 거래가와 비교 시 층수에 따른 가치 상승 또는 하락 요인이 있을 수 있습니다. 감정가는 185,000,000원으로 최근 실거래가 및 층별 가격 편차를 고려한 수준으로 보입니다.

잠재적 리스크(미확인 지상권, 임대차 관계 등)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 185,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 리스크 요인을 고려하여 100% ~ 105% 수준인 185,000,000원 ~ 194,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 권리 관계 및 현황을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.