나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70547 [1] 경기도 동두천시 생연동 600-8 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '동두천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1호선 '동두천중앙역' 이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건중 5층 503호로서, 외벽 : 화강석 및 벽돌 붙임 등 마감 창호 : 샷시 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70547 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 600-8 5층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 213,000,000원

토지면적: 38.07㎡ (약 11.51평)

토지지분: 38.0656㎡ (약 11.51평)

건물면적: 69.64㎡ (약 21.07평)

건물지분: 69.64㎡ (약 21.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021-01-22

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '동두천중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 1호선 '동두천중앙역'이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2026년 3월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

등기부 요약 결과, 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2) 등이 말소될 예정입니다.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 선순위임차권: 주택도시보증공사(채권자)가 경매를 신청하였으며, 이수호(임차인)는 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-26

* 확정일자: 2022-04-25

* 대항력: 있음

* 특이사항 및 주의사항: 본 매각은 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기를 말소하는 조건으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 190,000,000원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 생연동 지역은 주거 기능과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 중소규모의 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

오피스텔의 경우, 직주근접성이나 배후 수요가 중요하며, 해당 지역의 상권 특성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 1호선 동두천중앙역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 동두천중학교가 인근에 위치합니다.

* 설비: 건물은 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 503호이며, 외벽은 화강석 및 벽돌 붙임, 창호는 샷시 마감입니다.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 토지이용: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 존재: 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 매각 조건상 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 점이 긍정적입니다.

* 채권자의 대항력 포기 조건: 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 이 조건이 정확히 이행되는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 현황 미상: '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 임대미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요할 수 있습니다. (단, 등기부상 임차인은 이수호로 확인됨)

1.7. 종합 의견

본 물건은 동두천시 생연동에 위치한 오피스텔로, 2021년에 신축되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

교통 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

가장 중요한 점은 선순위 대항력 있는 임차인이 있음에도 불구하고, 채권자(주택도시보증공사)의 조건으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 없음을 의미하며, 권리 관계가 단순화되는 장점이 있습니다.

다만, '임대미상' 표기는 실제 현황과 등기부상 정보 간의 차이가 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 보증금 미인수 조건: 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수하지 않아도 되므로, 실질적인 취득 비용 부담이 적습니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 지역 내 시세 대비 경쟁력: 최근 매매가(21,620만원)와 감정가(21,300만원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 213,000,000원이며, 최근 매매 사례는 21,620만원(216,200,000원)으로 유사한 수준입니다.

매수인에게 임차보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 낙찰가의 90% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 이하의 입찰도 가능하나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 190,000,000원 ~ 215,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.