나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경122 [1] 경기도 의정부시 호원동 430 호원3차우성아파트 301동 20층2010호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소 및 지하철1호선 "회룡역"이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층건 내 20층 2010호로서 외 벽 - 몰탈위페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 바 닥 - 장판깔기 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 욕실, 주방겸 식당, 발코니 등)으로 이용중임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

아파트로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 호원동 37-1 : 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 하천, 상대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 하천구역<하천법>,중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 2) 호원동 38 : 자연녹지지역, 하천, 상대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) 3) 호원동 430 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 4) 호원동 430-1 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 5) 호원동 430-2 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))

공부와의 차이

1) 호원동 37-1 : 귀제시목록상 "대, 316㎡"이나 토지대장상 "전 250㎡"임. 2) 호원동 38 : 귀제시목록상 지목은 "대"이나 토지대장상 "전"임. 3) 대지권비율 : 귀제시목록상 "21457.9분의 29.32"이나 대지권등록부상 21457.9분의34.07"로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경122 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 430 호원3차우성아파트 301동 20층2010호

용도: 아파트

감정가: 389,000,000원

토지면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

건물면적: 73.05㎡ (약 22.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소 및 지하철 1호선 "회룡역"이 소재하여 일반적인 교통사정은 양호합니다.

* 도로상태: 아파트단지 남측의 도로를 통해 출입하며, 도로 상태는 무난합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 8월 29일자 하나은행 근저당권 (을5) 입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있으나, 현황 조사를 통해 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 133,668,609원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 회룡역 역세권이라는 점은 상업 및 편의시설 접근성을 높이는 요인으로 작용합니다.

* 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 호원3차우성아파트

* 건축년도: 1993년 8월 사용승인

* 해당 동/호: 301동 20층 2010호

* 내부구조: 방 3개, 거실, 욕실, 주방겸 식당, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지정보: 총 4개 동, 615세대 규모이며, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주차: 총 215대 주차 가능 (지상 12대, 지하 17대)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 관련 공부상 차이:

* 일부 토지(호원동 37-1, 38)의 지목이 등기부와 토지대장에서 불일치합니다 (대 vs 전).

* 해당 토지(호원동 37-1)의 총 면적에 대한 대지권 비율이 등기부와 등록부 상에서 상이합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역, 소로3류, 하천구역, 상대/절대보호구역 (열매유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 환경 우려:

* 약 700m 동측에 위치한 장암 공공하수처리시설에서 악취 민원이 제기된 바 있으며, 현대화 사업이 진행 중이나 완료까지 시간이 소요될 예정입니다.

* 인근 장암동에 위치한 생활폐기물자원회수시설(소각장)에서 과거 다이옥신 배출 기준치 초과 문제가 있었습니다.

* 과거 호원동에 군·경 합동검문소가 존재했던 기록이 있으며, 의정부시 이미지에 부정적 영향을 미친다는 의견이 있었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 호원3차우성아파트 301동 20층으로, 회룡역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나, 토지 공부상 면적 및 지목의 차이, 다수의 토지 이용 제한 사항, 그리고 인근의 공공하수처리시설 및 폐기물처리시설로 인한 잠재적인 환경적 영향은 본 물건의 가치 평가 및 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 회룡역 인근 역세권 아파트로서 우수한 교통 접근성을 보유하고 있습니다.

* 전용면적 73.05㎡(약 22.09평)으로, 일반적인 3룸 구조의 아파트로 실거주 목적에 적합합니다.

* 현재 등기부상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 깨끗합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 389,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적 73.05㎡ 기준):

* 11층: 425,000,000원 (2026년 4월)

* 1층: 339,000,000원 (2026년 5월)

* 시세 분석: 본 건은 20층으로, 최근 동일 면적 11층 매물이 425,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 층수 이점을 감안하면 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 다만, 토지 관련 공부상 차이 및 다수의 토지 이용 제한, 인근 혐오시설 관련 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 400,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 실제 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.