나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70486 [1] 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부시청" 동측 근거리에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선 상가지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적으로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물내 제4층 제403호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인트 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감, 타일붙임 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강비설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 등고평탄한 토지로 현재 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약35m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 특정용도제한지구, 대로1류 (폭 35m~40m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내 (의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역 (시민로-송산로)) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2026타경70486 (1)

소재지

경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 4층 403호

건물명

태림더끌리움씨티

용도

도시형생활주택

감정가

97,000,000원

면적

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3.0033㎡ (약 0.91평)

건물면적: 14.99㎡ (약 4.53평)

건물지분: 14.99㎡ (약 4.53평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

서

건축물 정보

건축년도: 2014년 (건축물대장 상 사용승인일 2020-09-29)

층수: 지상 16층 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, '의정부시청' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집한 노선 상가지대로서 도시적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 35m 내외의 대로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

채권자: 서

총 채무액 (등기부채권 총액): 288,414,830원

말소기준권리:

수원지방법원 2023카단946 (주식회사케이비국민카드 가압류, 2023-03-28 접수)

임차인 현황

*

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-21

확정일자: 2023-02-27

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고:

인수/말소 권리 요약

을구 1번 주택임차권 (한국토지주택공사)은 대항력이 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

기타 갑구 권리(가압류, 압류 등) 및 을구 2번 근저당권은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 복합적으로 분포하는 상업지역입니다.

대로변에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역에 해당하여 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

주거 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통

의정부시청이 인접해 있어 행정 편의성이 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 및 문화

성모유치원, 의정부2동성당 등이 인근에 위치하여 교육 및 문화 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는 임차인'으로 한국토지주택공사가 존재한다는 점입니다.

임차인의 보증금 1억 2천만원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

현재 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 명시적인 인수 조항이 존재하므로, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급(2020년 사용승인) 건물에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 도심 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 장점이 있습니다.

그러나 1억 2천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

이 리스크를 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요하며, 인수되는 보증금까지 고려한 총 취득 비용 대비 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

감정가(97,000,000원) 대비 상당한 할인율이 적용된 낙찰가 기대: 대항력있는 임차인의 존재로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다.

소액 투자가 가능한 소형 평수: 도시형 생활주택으로서 1인 가구 임대 수요를 노릴 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 오래된 건물 대비 유지보수 비용이 적게 들고 임대 선호도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

대항력있는 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 가능성이라는 높은 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 75% ~ 80% 수준을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 72,750,000원 ~ 77,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.