나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10356 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 792 래미안 허브리츠 105동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철 2호선 "용두역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "용두역" 및 지 하철 1호선 "제기동역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제14층 제1401호로서, (사용승인일 : 2011.04.28.) 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(내부구조도 참조).

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2 025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 용두동 792번지에 위치한 래미안 허브리츠 105동 14층 1401호 아파트입니다.

해당 아파트는 2011년 4월 28일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 총괄표제부 정보에 따르면, 래미안 허브리츠는 총 844세대로 구성되어 있으며, 총 20층 높이의 아파트 단지입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 면적 정보

본 건물의 전용 면적은 84.96㎡ (약 25.7평)입니다.

본 건은 건물 지분 매각으로, 매각 대상인 건물 지분은 42.48㎡ (약 12.8평)입니다.

토지 면적 및 토지 지분은 각각 0.00㎡ 및 0㎡입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 건물의 감정가는 734,000,000원입니다.

본 경매 사건은 서울북부지방법원 2026타경10356 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 최OO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철 2호선 "용두역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

대중교통 이용 시, 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 2호선 "용두역"과 지하철 1호선 "제기동역"이 인접해 있어 교통 상황은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

본 건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 최OO입니다.

3.2. 권리 내역

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을1 (2026.01.23 접수): 최미자 근저당권 (10,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7 (2026.03.16 접수): 최미자 임의경매개시결정 (8,000,000원) - 본 경매 사건

말소기준권리(을1)보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 보이며, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 '임대관계 미상'이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

본 건은 지분 매각 물건입니다.

공유자의 우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거 지역으로 아파트 단지 및 다세대, 다가구 주택이 밀집해 있으며, 이에 따른 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 아파트 부대시설

래미안 허브리츠는 총 10개 동, 844세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

5.3. 주차 정보

본 건물(래미안 허브리츠)은 총 1208대의 주차 대수를 확보하고 있으며, 단지 내 지상 주차 4대, 지하 주차 24대로 구분됩니다. 또한, 지하에 26대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 리스크

본 건은 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 관련 리스크

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건을 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 이는 1회에 한하여 제한됩니다.

6.3. 권리 분석상 잠재 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 용두동의 래미안 허브리츠 아파트의 50% 지분에 해당하는 경매 물건입니다. 지하철역 인근의 편리한 교통망과 아파트 단지의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 소멸되지 않는 권리 존재 가능성 등 권리 및 절차상 복잡성과 리스크를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 지하철 2호선 용두역 및 1호선 제기동역 이용 가능.

* 브랜드 아파트 단지: '래미안' 브랜드 가치.

* 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 및 7월 거래 사례를 보면, 본 건과 동일한 면적(84.96㎡)의 아파트가 약 1억 5천 9백만원에서 1억 6천만원 수준에 거래되었습니다.

본 건은 50% 지분 매각이므로, 시장 가격을 기준으로 할 때 지분 가치는 약 7천 9백만원에서 8천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 제공된 감정가는 7억 3천 4백만원으로, 이는 최근 시장 거래가와 큰 차이를 보입니다. 지분 가치로 환산 시 약 3억 6천 7백만원에 해당됩니다.

이러한 감정가와 시장 거래가 간의 큰 괴리, 그리고 지분 매각 및 공유자 우선매수 등의 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현실적인 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

* 본 보고서 작성 시, 외부 지도 서비스 등을 통해 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.