나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70520 [1] 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 7층 703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 "의정부역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선인 "의정부역"이 소재하고 있어 전반적인 교통상태는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 중 7층 703호로서 (사용승인일 : 2019.08.26) 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샤시 창호임

이용상태

오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 5 ~ 6 미터, 북서측으로 폭 약 2 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(2026-02-25), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역. 기호 2 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

감정가 188,000,000원 (1억 8천 8백만원)

사건번호 의정부지방법원 2026타경70520 (1)

소재지 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 7층 703호 (신주소: 경기도 의정부시 시민로122번길 59-7, 7층 703호)

건축물 정보 철근콘크리트구조, 19층 중 7층, 사용승인일 2019년 08월 26일

용도 오피스텔

토지면적 6.54㎡ (약 1.98평)

토지지분 6.5398㎡

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 46.35㎡ (약 14.02평) - 전용면적 기준

건물지분 46.352㎡

건물 제시외면적 0.00㎡

매각대상 토지 및 건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 지하철 1호선 의정부역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서, 일반적인 입지 조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있어 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

건물은 남측으로 폭 5~6미터, 북서측으로 폭 약 2미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자 2026-03-13)

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김예원)

보증금: 176,000,000원

전입일자: 2023-03-08

확정일자: 2023-02-10

배당신고일자: 2025-04-03

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 '을1' 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정으로 확인됩니다. (감정가와 HUG 보증금이 일치하는 점 참고)

* 이화영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-09

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 시 보증금 부담 및 관련 리스크 발생 가능성이 있습니다.

* 정현주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-22

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 시 보증금 부담 및 관련 리스크 발생 가능성이 있습니다.

특이사항 및 인수 조건

선순위 임차권(HUG 관련)이 존재하나, HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. 이는 HUG의 임차권이 법원 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

이화영, 정현주 임차인은 전입일자가 본 경매 개시 결정일(2026-03-13) 이후로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 다만, 보증금과 차임이 미상인 점이 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰자는 이들의 보증금 미회수 위험 또는 추가적인 부담을 고려해야 합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

지하철 1호선 의정부역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 이는 상업 시설로서의 가치를 높이는 요인입니다.

주변에 다양한 편의시설이 있어 배후 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

5. 생활정보

의정부역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 서울 등 수도권 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 자체는 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축급으로, 내부 시설 및 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(이화영, 정현주)의 보증금 및 차임 미상: 이들의 보증금 미회수 또는 추가 부담 발생 가능성이 있습니다. (주의 문구: 금액이 미상이라도 주의 필요)

HUG 관련 인수 조건 변경 및 확약서: HUG가 대항력을 포기했으나, 최종 낙찰 후 법적 해석 및 집행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

지역 내 오피스텔 공급량 및 공실률: 인근 지역의 오피스텔 공급 현황 및 공실률에 대한 추가적인 조사를 통해 시장 리스크를 파악할 필요가 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 일반상업지역, 소로3류, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설설치제한지역 등 일부 제한 사항이 있습니다.

제공된 정보상 주변에 혐오시설은 명시되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 현대탑캐슬 오피스텔로, 편리한 교통과 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 2명(이화영, 정현주)의 보증금 및 차임이 미상으로 명시되어 있어, 이로 인한 잠재적 인수 부담과 명도 관련 리스크가 존재합니다.

HUG의 대항력 포기 확약서 내용은 긍정적이나, 실제 권리관계 확정을 위해 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

이러한 권리 관계의 불확실성과 임차인 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

의정부역 초역세권의 우수한 입지 조건.

2019년 준공된 비교적 신축 건물의 높은 상품 가치.

향후 지역 개발 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 188,000,000원

HUG 관련 채권(176,000,000원)은 말소기준권리로서 경매 절차에서 정리될 것으로 예상되며, 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금으로 간주되지 않습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

본건의 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 건축 연한, 면적 대비 가격 등을 종합적으로 조사해야 합니다. 공개된 자료(2, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11번 참고)에 따르면, 의정부 현대탑캐슬 오피스텔의 경우 약 1.4억~2.1억 원 선의 매매가 시세가 형성된 것으로 보입니다.

하지만 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 큰 리스크 요인이 존재하므로, 해당 리스크를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 현재 감정가(188,000,000원)를 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따른 리스크 프리미엄을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (예: 약 131,600,000원 ~ 169,200,000원)

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 임차인과의 협의 가능성, 명도 난이도 평가, 그리고 최신 실거래가 및 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.