나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경85 [1] 경기도 의정부시 신곡동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 신곡동 '의정부청룡초등학교' 북측 인근에 위치하고, 주위에는 단독주택, 다구주택이 주를 이루는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 대체로 정뱡형의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역(2024-12-31)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2024-12-31), 상대보호구역(청룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-12-31)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

제시목록 외의 물건

후첨 '건물이용상황 및 임대상황', '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1)의 공부상 지목은 전이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) : 벽돌조 슬래부위 기와지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

1층 : 공부상 주택임. 2층 : 공부상 주택임. 지하실 : 공부상 지하실임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일련번호 가)의 내부 이용상황은 현장조사 당시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 확인하지 못하였는 바 이용상황은 일반건축물대장상 용도를 기준하고, 현장조사 시 건물 외부 목측 등에 의거하여 도시하였는 바 경매 진행 시 이 점 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경85 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 606-21 (신주소: 경기도 의정부시 경의로183번길 16)

물건종별: 단독주택

감정가액: 562,356,160원

토지면적: 147.00㎡ (약 44.48평)

건물면적: 224.64㎡ (약 67.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 상대보호구역(청룡초) 등

건축년도: 1985년 (사용승인 1986년 9월 16일)

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 의정부시 신곡동 '의정부청룡초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주택지대입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 21일자 주식회사동신티에스 가압류 (말소예정)

본건 경매는 주식회사동신티에스의 강제경매 신청에 의한 것입니다.

등기부상 채권 총액은 26,400,000원입니다.

주요 권리사항:

2025-07-21: 주식회사동신티에스 가압류 (26,400,000원) - 말소기준권리

2026-03-13: 주식회사동신티에스 강제경매개시결정 (26,400,000원) - 말소예정

임차인 현황:

* 강유진: 대항력 있음, 보증금/차임 미상

* 김선호: 대항력 있음, 보증금/차임 미상

* 신은경: 대항력 있음, 보증금/차임 미상

* 이희준: 대항력 있음, 보증금/차임 미상

인수되는 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 가능성이 높으며, 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지는 주로 단독주택과 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

제공된 주변 매매 정보는 다세대주택 위주로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

최근 다세대주택 매매 사례 중, 전용면적 47.22㎡는 약 1.23억원, 29.87㎡는 약 2.29억원, 48.47㎡는 약 1.77억원에 거래되었습니다.

이들 거래 사례의 평당 약 260만원에서 767만원 수준의 시세를 보이고 있습니다. (주: 신축 건물의 시세가 매우 높게 형성되어 있습니다.)

본건의 감정가는 5.62억원 수준으로, 토지 147㎡와 건물 224.64㎡를 포함한 가치로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: '의정부청룡초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근성 양호, 버스정류장 인근 위치.

주변 환경: 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

혐오시설: 현재 파악된 정보로는 대상 물건 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 4명의 임차인이 모두 대항력이 있으며, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 높습니다.

정비구역 지정: 향후 재개발 가능성이 있으나, 사업 진행 지연 또는 무산 가능성도 존재합니다.

다양한 토지이용계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중인 점은 추후 행정 절차에서 고려될 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 매각 대상에 제시외 건물도 포함되어 있으므로, 이에 대한 명도 및 처리 계획이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 의정부시 신곡동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 현재 등기부 및 임차인 현황 상 '대항력 있는 임차인'이 다수 존재하며, 이들의 보증금이 0원으로 책정된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

감정가는 5.62억원으로 책정되었으나, 임차인 관련 리스크와 다양한 토지이용계획 제한 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

정비구역 지정으로 인한 향후 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대.

안정적인 주거 지역 내 단독주택으로서의 기본 가치.

법원 감정가를 기준으로 한 저가 매수 기회 (단, 리스크 요인 상쇄 가능 시).

1.8. 예상입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 보증금이 0원으로 명도 리스크가 매우 높은 상황입니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

등기부 상 채권 총액은 26,400,000원이며, 이를 초과하는 금액으로 입찰해야 합니다.

제시된 주변 다세대주택 매매 사례의 가격 동향을 참고하되, 물건 종류가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정가 562,356,160원을 기준으로, 임차인 명도 관련 예상 비용 및 시간 소요 등을 감안하여 공격적인 입찰보다는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 타당합니다.

상기 제반 리스크를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 420,000,000원 내외로 판단됩니다. (보증금 0원 대항력 임차인 리스크 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.