나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경115 [1] 경기도 양주시 고암동 122 동안마을 302동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사지붕 지상 22층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2001.05.02) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방시설 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에 문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경115 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 고암동 122 동안마을 302동 5층501호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 47.71㎡ (약 14.43평)

* 건물면적: 83.44㎡ (약 25.24평) - 전용면적

* 아파트명: 동안마을(주공3단지)

* 동/호수: 302동 5층 501호

* 건축년도: 2001년 05월 02일 (사용승인일 기준)

* 총 동수: 13동

* 총 세대수: 1,290세대 (총괄표제부 기준 1,305세대)

* 최고층수: 22층 (302동 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 238,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구)

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본 물건은 소유권 외 다수의 권리 설정 및 변경 이력이 있습니다.

* 주요 권리 내역으로는 근저당, 압류, 가압류 등이 있었으며, 현재 등기부상 기록된 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액(기록된 채권 총액): 488,248,475원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 본 물건은 매각으로 인해 소유권 외 권리가 모두 소멸되는 물건으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2015년 06월 26일 접수된 국민은행 근저당권 (을5)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 모든 근저당, 압류, 가압류 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

* 본건이 속한 동안마을(주공3단지)은 양주시 고암동에 위치한 대규모 아파트 단지입니다.

* 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하여 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 기반시설

* 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 회천중학교, 양주고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 인근에 회천중학교가 위치하고 있으며, 기타 학교와의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 편의 및 복지시설

* 근린생활시설, 근린공원 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 주거 편의시설 (주차 등)

* 본 물건이 속한 302동의 건물 구조는 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지상 22층 건물입니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 전체 주차대수는 총 1,302대 (지하 기계식 779대, 지상 기계식 523대)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 규제

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 사용 및 개발에 제한이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

* 해당 아파트의 사용승인일은 2001년 5월 2일로, 2026년 현재 약 25년 경과되었습니다. 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임대차 현황을 철저히 조사하고 명도 협의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시의 대표적인 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 학군 및 편의시설 접근성이 좋고, 단지 내 기반 시설도 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 위험은 낮으나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 건물 노후화와 일부 행정적 규제는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준합니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 공원, 근린생활시설 등이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 택지개발지구로 지정되어 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과:

* 2026년 6월 11일: 205,000,000원 (3층, 83.44㎡)

* 2026년 7월 14일: 215,000,000원 (16층, 83.45㎡)

* 2026년 7월 11일: 235,000,000원 (22층, 83.44㎡)

감정가: 238,000,000원

본건은 5층으로, 최근 거래된 3층(205백만원)보다는 높고 16층(215백만원)과 유사하거나 약간 높은 수준, 22층(235백만원)보다는 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 감정가가 최근 최고가보다 높다는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

지도 등 외부 자료를 통해 주변 시설을 확인한 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

현 시세와 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.