나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경127 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "양주덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건내 제5층 제507호로서, (사용승인일 : 2021.11.25) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 등.

이용상태

공동주택 단위세대(아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택: 방1, 욕실 및 화장실2, 주방, 거실 발코니, 보일러실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스 공급설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청 에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (회천시가지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경127 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3, 이레하이니스 5층 507호

건물명: 이레하이니스

신축년도: 2021년 11월 25일 사용승인

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층 / 지상 14층

해당 층수: 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.61㎡ (약 3.21평)

토지 지분: 10.6117㎡ (약 3.21평)

건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

건물 지분: 49.9407㎡ (약 15.11평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 세부 정보 (건축물 표제부)

주요 용도: 공동주택(도시형생활주택 : 원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)

전용면적: 49.94㎡ (원룸형 주택으로 방 1개, 욕실 및 화장실 2개, 주방, 거실, 발코니 등 구성)

분양면적: 제공된 정보 내에서 정확한 분양면적 산정 불가하나, 건물면적 49.94㎡ 기준으로 유사할 것으로 예상됩니다.

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, "양주덕산초등학교" 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

* 기타 제한사항: 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(해당 교육청 문의 필요), 배출시설설치제한지역(민원해결과 문의 필요), 성장관리권역, 중점경관관리구역(회천시가지)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을1 (근저당) 2023년 3월 10일 신한은행 (250,800,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1 (근저당) 신한은행

* 을2 (근저당) 주식회사이레종합건설

* 갑6 (가압류) 하나은행

* 갑7 (임의경매) 신한은행

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 * (이하영)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2025년 1월 21일

* 확정일자: 2025년 1월 21일

* 배당신고일자: 2026년 4월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련: 갑5 (소유권이전, 송현우)

* 기타 권리: 갑4(신탁등기말소), 을1, 을2(근저당), 갑6(가압류), 갑7(임의경매) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 268,632,618원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 덕계동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 학교 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 내 상업 시설

해당 건물(이레하이니스) 자체에 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)이 복합적으로 구성되어 있어 건물 내외부에서 다양한 상업적 기능을 기대할 수 있습니다.

4.3. 주변 상권

"양주덕산초등학교" 인근 지역으로, 학교 주변 상권 및 근린 생활시설 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 양주덕산초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있으므로, 관련 교육청에 문의가 필요합니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 건물 자체에 기본적인 위생급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주거 환경

원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구나 소형 가구에 적합한 구조입니다. 방 1개, 욕실 및 화장실 2개, 주방, 거실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한사항

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 학교(저촉)로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 학교 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 주변 시설

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나 지역에 따라서는 환경 관련 시설(자원회수시설, 재활용선별장 등)이 분포할 수 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. (관련 정보: 경기도 양주시 은현면 은남로 160 일대에 자원회수시설 및 재활용선별장이 있으나, 덕계동 소재와는 거리가 있습니다.)

6.3. 임차인 정보

임차인은 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차상 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 상태입니다. 양주덕산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 접근성이 우수합니다. 건물 자체에 상가, 오피스텔, 주거시설이 복합적으로 있어 다양한 가치를 지닐 수 있습니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 전반적으로 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요를 확보하기 유리합니다.

* 초등학교 인접으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 308,000,000원

주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과, 비슷한 시기(2019년)에 건축된 70.2㎡의 다세대주택이 210,000,000원(약 989만원/평)에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2021년 건축된 49.94㎡(약 15.1평) 도시형생활주택으로, 신축 연식과 상품성을 고려할 때 감정가(약 2,039만원/평)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 할인된 가격으로, 신축 아파트로서의 가치를 일부 반영하되, 주변 시세와의 괴리를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.