나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10487 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 494-1 한일노벨리아 17층 1708호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "답십리초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으 며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "답십리역" 등이 소 재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2016.12.19자로 사용승인을 득한 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 17층 1708호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

도시형생활주택원룸형으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 오피스텔, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복8차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고 높이제한구역)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10487 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 494-1 한일노벨리아 17층 1708호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2014년 (사용승인: 2016.12.19)

건물 구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 17층 건물 내 17층 1708호

마감: 외벽 - 외장석재 등, 창호 - 새시

설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 및 지하주차장 갖춤.

1.3. 면적 정보

전용면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

토지 지분: 2.68㎡ (약 0.81평)

건물 총 연면적: 9546.97㎡

총 호수: 153호

(참고: 본 건은 도시형생활주택으로, 개별 호실의 분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다. 제공된 정보는 전용 면적 및 토지 지분입니다.)

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 140,000,000원

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석에서 상세 설명)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "답십리초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "답십리역" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 왕복 8차선 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 포함) 등 다양한 도시계획적 규제 및 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑6 압류 (동대문구, 2024.02.13)

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 있으며, 을1 주택임차권 (김은정, 2024.03.29, 155,000,000원)이 존재함.

말소기준권리인 압류(갑6)보다 먼저 설정된 권리가 없으며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(소유권 이전, 압류, 강제경매 등)는 말소될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (김은정)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-20

* 확정일자: 2022-07-20

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 본건 임차인(김은정)은 2024.03.29 주택임차권 등기를 하였으나, 2026.06.26 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서, 상기 임차인의 보증금 155,000,000원은 매수인이 인수하지 않으며, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 155,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

답십리역을 중심으로 주거용 건물(아파트, 오피스텔, 빌라)과 근린생활시설이 혼재된 상권임. 건물이 위치한 곳은 역세권으로 유동인구 및 배후수요 확보가 비교적 용이한 지역임.

4.2. 건물 용도 및 구성

본 건물은 오피스텔, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설이 복합된 건물로, 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 공간을 제공함.

4.3. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택/오피스텔'과는 건물 유형 및 면적에서 차이가 있습니다.

* 주함해븐빌 (2014년 준공, 57.69㎡): 2026년 5월 65,000,000원 거래 (평당 약 378만원)

* 명품가A,B,C동 (2014년 준공, 49.99㎡): 2026년 5월 42,000,000원 거래 (평당 약 276만원)

* 두리빌라 (2003년 준공, 75.06㎡): 2026년 7월 43,500,000원 거래 (평당 약 180만원)

주변 '다세대' 주택 시세는 연식, 면적, 층수에 따라 큰 편차를 보이며, 최근 거래가는 2014년 준공 주택의 경우 약 276만~378만원/평 수준입니다.

본건은 전용면적 14.76㎡(약 4.47평)의 소형 도시형생활주택으로, 동일 건물 내 또는 인근 유사 면적(15㎡ 내외)의 오피스텔/도시형생활주택 실거래가 및 전월세 시세 조사를 통한 정확한 시장 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철: 5호선 답십리역 인근

* 버스: 다수의 버스 노선 운행

* 쇼핑/편의: 건물 내 근린생활시설 및 인근 상업시설 이용 가능

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능

5.2. 교육시설

* 답십리초등학교 인접

5.3. 주변 환경

답십리역 인근 지역은 주거와 상업 기능이 결합된 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 확약서 내용의 법적 효력 및 임차권 등기 말소 절차 진행 상황을 최종적으로 재확인해야 합니다.

6.2. 소형 면적의 임대 공실 위험

전용면적 14.76㎡의 매우 작은 면적은 1인 가구 등 특정 수요층에 국한될 수 있어, 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

2014년 준공 건물로 신축 건물 대비 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 건물 관리 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제약

해당 토지가 다양한 규제 지역(예: 최고높이 제한구역, 교육환경보호구역 등)에 포함되어 있어, 향후 증축이나 용도 변경 등 부동산 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 답십리동 소재 한일노벨리아 건물 내 17층 도시형생활주택입니다. 지하철 5호선 답십리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출함으로써, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리관계 측면에서 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 전용면적 14.76㎡의 소형 면적은 임대 수익률을 보수적으로 평가해야 하며, 주변 '다세대' 주택 시세와 직접 비교하기 어렵다는 점을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 답십리역 역세권 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 대상 임대 수익 투자에 적합.

* 권리관계가 명확하여 매수인의 인수 부담이 없음.

* 빌트인 옵션 등 도시형생활주택의 장점을 활용한 임대 경쟁력 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 주변 유사 면적(14~15㎡) 도시형생활주택/오피스텔 실거래가 및 시세 조사 결과, 본건과 유사한 조건(2014년 준공, 역세권)의 경우 120,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됨.

* 임차인 보증금(155,000,000원) 대비 감정가가 다소 낮게 책정되었으나, 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인의 실질적인 인수 부담은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 수익형 부동산으로서 임대 수익률 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 135,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 125,000,000원

(본 가격은 현재까지 파악된 정보와 시장 동향을 바탕으로 산출된 예상치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 부동산 시장 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.