나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4078 [1] 서울특별시 강서구 가양동 194-2 마곡지웰에스테이트 제7층 제716호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "서울양천초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 주상용건물, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 '9호선 양천향교역'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제716호로서, 외벽: 인조석붙임 및 판넬붙임마감등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 , 소방설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 둥고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 박혜정의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2026타경4078 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 194-2 마곡지웰에스테이트 제7층 제716호

용도: 오피스텔

건축년도: 2014년

건물면적 (전용): 17.44㎡ (약 5.28평)

토지면적: 6.24㎡ (약 1.89평)

감정가: 99,000,000원 (9천9백만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 가양동에 소재한 "서울양천초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 건물은 북측 약 8미터, 서측 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.2. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역이므로 안정적인 배후 수요와 상권 형성에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 직장인 및 방문객의 접근이 용이한 점은 임대 수요 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월: 8,500만원 (전용면적 17.44㎡)

* 2026년 5월: 8,400만원 (전용면적 17.44㎡)

최근 실거래가는 8,400만원에서 8,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.3. 생활정보

교육시설: 서울양천초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리: 2023년 10월 10일 신용보증기금의 가압류(갑4)가 말소기준권리가 됩니다.

권리 소멸 여부: 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(박혜정), 다수의 가압류 및 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: 2022-01-04

비고: 해당 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 현재 등기부상 해당 임차권은 '말소' 처리되어 있습니다.

* 임차인: 정

보증금: 0원

전입일자: 2024-10-18

비고: 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원. 상기 임차인 정보에 따르면 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 내용은 최종 잔금 납부 시점의 법원 공고 및 통지를 반드시 재확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인 박혜정의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되었습니다. 이는 최종적으로 매수인이 임대차 보증금에 대해 추가 부담이 없을 것이라는 의미로 해석될 수 있으나, 관련 내용을 최종 잔금 납부 시점까지 면밀히 확인하고 법원의 안내를 따라야 합니다.

* 다수의 가압류 및 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 76억원 이상으로 매우 높게 기재되어 있습니다. 이는 채무 규모가 상당함을 시사하지만, 본 경매 절차에서 모든 권리가 말소될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 가축사육제한구역, 고도 제한구역 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 입지: 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가가 8,400만원~8,500만원 수준임에도 불구하고 감정가는 9,900만원으로 책정되어 있습니다. 경매는 최저가부터 시작하며 유찰 시 가격이 하락하므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 부담도 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동에 위치한 마곡지웰에스테이트 오피스텔로, 지하철 9호선 양천향교역과의 접근성이 좋고 생활 편의시설이 풍부하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 현재 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 보여집니다. 권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없으며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인은 필수적으로 진행되어야 합니다. 토지이용계획상의 다수 제한사항은 향후 재개발이나 용도 변경 시 고려해야 할 부분입니다. 종합적으로, 본 물건은 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 8,400만원 ~ 8,500만원

감정가: 9,900만원

본 물건은 부동산 강제 경매로 최초 감정가 9,900만원에서 유찰될 경우 가격이 하락합니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 8,000만원 ~ 8,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 및 희망 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.