나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10486 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 498-7 청계지웰에스테이트 14층 1409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동"답십리역"북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,오피스텔,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택,원룸형)입니다.

설비내역

급배수설비,난방설비,위생설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택,원룸형) 오피스텔 근린생활시설건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 답십리동 498-7번지에 위치한 청계지웰에스테이트 14층 1409호 도시형생활주택입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10486 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 498-7 청계지웰에스테이트 14층 1409호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 3.39㎡ (약 1.02평)

* 토지 지분: 3.387㎡ (약 1.02평)

* 건물면적: 19.52㎡ (약 5.90평)

* 건물 지분: 19.525㎡ (약 5.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 답십리동, 지하철 5호선 답십리역에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 채권으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 현재 임차인으로 주택도시보증공사(윤희진)가 보증금 155,000,000원, 차임 0원에 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 2022년 5월 30일 전입, 2022년 5월 9일 확정하였으나, 명시적으로 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 5월 16일자 성동세무서장의 압류이며, 해당 권리 이후 등기된 모든 권리는 말소될 예정입니다. 주택임차권(을3, 2024년 6월 5일 접수) 또한 말소 대상이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원으로 분석됩니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 임차인의 '대항력 없음'으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 채무나 권리 관계는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있으나 상세 내용은 누락되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 답십리동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 답십리역을 중심으로 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변에 다수의 공동주택 및 오피스텔이 분포하고 있어 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층에 위치하고 있습니다.

* 주요 용도: 본 물건은 공동주택(도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중입니다. 건물 자체는 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔, 근린생활시설 등으로 활용되고 있습니다.

* 내부 설비: 급배수, 난방, 위생, 승강기, 주차장 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축 연도: 2010년 11월 건축 시작하여 2012년 9월 사용승인된 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 건은 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

권리관계상으로는 '대항력 없음'으로 명시된 임차인으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임대차 관련 리스크는 없는 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 기재된 지상권의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

주변 지역에 현저한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 모든 도시 지역의 부동산과 마찬가지로 통상적인 도시 소음 및 교통량 등은 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 동대문구 답십리동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 1인 가구를 위한 주거 공간으로 적합하며, 임대 수익형 투자 물건으로도 고려해 볼 만합니다.

권리 관계가 명확하게 정리될 예정이며, 낙찰 후 부담해야 할 추가적인 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항은 있으나, 이는 사전에 충분히 검토 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 답십리역 역세권의 입지로, 교통이 편리하고 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 전용면적 5.90평의 소형 유닛으로, 1인 가구 실수요자 및 임대 수익을 노리는 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 권리 분석상 명확하여 인수할 권리 및 부담이 없어 투자의 안정성이 높습니다.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

본 물건은 공급 면적이 19.52㎡ (약 5.90평)인 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 현 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 주변 지역의 유사 면적 오피스텔 및 도시형생활주택 실거래가 및 호가를 종합적으로 분석한 결과, 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

본 건은 임차인 인수 부담이 없으며 권리 관계가 명확하므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.