나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경64 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 소재하며 "일신초등학교" 동측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 지하철6호선 "월곡역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2021.03.09.) 외벽: 치장석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 필로티주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계 약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경64 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 296,000,000원 (2억 9,600만원)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치하며, "일신초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 6호선 "월곡역"과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건이 편리합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경64)으로 인한 채권자 김 의 경매 신청입니다.

선순위 권리:

* 을1: 주택임차권

* 권리자: 김성필

* 금액: 278,000,000원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2023-09-22

* 대항력: 있음.

* 말소기준권리(갑3: 강제경매)보다 선순위에 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-06-04

* 대항력: 있음.

* 주의 문구: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리사항:

* 갑1: 소유권보존 (2021-03-15)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2021-05-14)

* 갑3: 강제경매 (2026-03-16, 김성필) - 말소기준권리

등기부채권 총액: 278,000,000원 (주택임차권 및 강제경매 신청 금액)

1.4. 상권분석

본건 소재지인 종암동 일대는 다세대주택과 공동주택이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 주변으로 각종 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 시세 분석:

* 유사 면적 및 건축 연도 거래 사례:

* 종암동 3-1266번지, 연희펠리시티 (2021년식, 29.38㎡): 2026년 7월 1일, 30,000만원에 거래되었습니다.

* 본건(2021년식, 29.88㎡)의 감정가 296,000,000원은 위 거래 사례와 유사한 수준으로, 현재 시장에서 해당 규모와 연식의 다세대주택이 약 3억원 내외로 평가될 수 있음을 시사합니다.

* 그 외 다른 거래 사례(종암동 8-21번지, 서원주택가동 53.55㎡ / 종암동 46-86번지, 유원 51.06㎡)는 면적 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 일신초등학교가 동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 월곡역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의를 제공합니다.

* 기타: 성북구에는 다수의 민방위 대피 시설이 지정되어 있으며, 고려대역(종암동 인근) 지하 대피소 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 순위의 주택임차권(김성필)입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 278,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 이는 감정가의 약 94%에 해당하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 재정 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)에 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 김성필 씨가 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 건물이자, 지하철역과 초등학교가 인접한 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 그러나 무엇보다 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 최대의 위험 요소입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 투자수익성이 크게 달라지므로, 철저한 권리분석과 더불어 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 지하철 6호선 월곡역과 일신초등학교 인근에 위치하여 교통 및 교육 환경이 매우 좋습니다.

* 잠재적 가치: 선순위 임차인 리스크만 성공적으로 관리된다면, 신축 건물의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 296,000,000원이며, 유사한 면적(29.38㎡)과 건축 연도(2021년)의 최근 거래 사례(30,000만원)를 고려할 때, 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인(김성필)이 보증금 278,000,000원을 가지고 있으며, 이 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가의 약 94%에 해당하는 금액으로, 낙찰받더라도 해당 보증금만큼의 추가적인 지출이 발생할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 다른 권리 관계를 의미할 수 있으며, 물건명세서 상 을구 1번 임차권등기는 매수인에게 인수될 수 있음이 명확히 명시되어 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 위험을 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 및 시세와 더불어 인수될 보증금(278,000,000원)을 충분히 반영하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 95% 수준인 280,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사와 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.