나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경67 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-20 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘강서구청’남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2008.07.10.) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경67 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-20 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 122,700,000원

* 토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

* 건물면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

* 건물 제시외면적: 2.60㎡ (약 0.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2008.07.10.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (다수 지정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건은 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 채권자 정OO의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

* 가장 중요한 권리관계는 선순위 임차인의 존재입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (정다운)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015.12.18

* 확정일자: 2015.12.04

* 대항력: 있음

* 등기부등본 상 본건에는 주택임차권(을1)이 설정되어 있으며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 이는 물건명세서 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 임차인의 임대차보증금 100,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함을 명확히 하고 있습니다.

* 따라서, 본 건을 낙찰받으시는 분은 임차인 정 에게 임대차보증금 1억원을 지급해야 할 의무가 있습니다.

* 건물 제시외면적 2.60㎡ (약 0.79평)이 존재하며, 이는 감정평가서에 포함되어 있으나 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 강서구 화곡동의 일반적인 주택가에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 상 '제1종근린생활시설' 용도로도 이용 가능한 건부지로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 건물 일부에 근린생활시설이 있을 가능성도 있으나, 본건은 5층 제501호 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 내 주거민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 생활 편의시설: 강서구청이 인근에 위치하여 관련 행정 편의시설 이용이 용이할 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로, 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 임차인 정 의 보증금 1억원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 매수 금액을 크게 증가시킵니다.

* 제시외 건물 포함: 2.60㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 따른 철거 또는 법적 문제가 발생할 수 있는지 확인이 필요합니다.

* 복잡한 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 재건축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공항 관련 규제: 공항 인근 지역으로 수평표면구역 및 대공방어협조구역 지정은 건축물의 높이 제한 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상 (부분적): 물건명세서 상 임대관계가 미상으로 표기되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인이 1억원 보증금으로 거주 중인 것으로 명확히 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 2008년식 다세대주택 5층 501호입니다.

* 감정가는 122,700,000원이나, 가장 중요한 점은 선순위 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 1억원을 낙찰자가 인수해야 한다는 사실입니다.

* 따라서, 본 건의 실질적인 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금 1억원을 합한 금액이 되므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 연식이 2008년으로 비교적 신축에 속하지만, 주변 지역의 오래된 건물들과의 시세 비교 및 본건의 정확한 시장 가치 평가가 필수적입니다.

* 입지 조건 및 주거 환경은 일반적인 수준이며, 다양한 도시계획상의 규제가 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 1억원: 이는 본건의 가장 큰 특징이자 투자 포인트입니다. 만약 낙찰받은 후 임차인과의 협의를 통해 보증금을 인수하고 명도를 진행한다면, 총 매수 금액 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 실질 부담 가능성: 임차보증금 1억원을 제외하고, 본건의 순수한 가치에 대해 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이는 감정가 1.22억원보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 총 매수 금액이 시장가치 대비 현저히 낮아질 수 있음을 의미합니다.

* 입지 경쟁력: 강서구 화곡동은 서울 시내 내에서 비교적 합리적인 가격으로 주거용 부동산을 매수할 수 있는 지역 중 하나이며, 신축 빌라 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 소형 면적: 전용면적 24.88㎡ (약 7.5평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 크기입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 7월 1일 거래된 강서구 화곡동 366-36번지 다세대주택(2019년식, 전용 19.98㎡)이 216,000,000원(2.16억원)에 거래되었습니다. 이 사례는 면적은 다소 작지만 건축 연도가 훨씬 신축입니다.

* 이 시세는 평당 약 1,080만원 (㎡당 약 327만원) 수준입니다.

* 본건의 전용면적(24.88㎡)에 동일 시세율을 적용하면 약 268,000,000원(2.68억원)으로 환산될 수 있습니다.

* 하지만 본건의 건축 연도가 2008년으로, 비교 사례(2019년식)보다 11년가량 오래되었음을 감안하면, 본건의 순수 시장 가치(보증금 인수 부담이 없을 경우)는 대략 170,000,000원(1.7억원)에서 200,000,000원(2.0억원) 사이로 추정할 수 있습니다.

* 입찰가 산정:

* 본건은 임차인 정 에게 보증금 100,000,000원을 인수해야 합니다.

* 따라서, 총 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 100,000,000원 입니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 총 매수 비용이 예상 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 시장 가치를 1.7억~2.0억원으로 가정할 때, 낙찰받을 수 있는 최대 입찰가는 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위가 됩니다.

* 감정가(122,700,000원)에 근접하게 입찰할 경우, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

* 입찰가를 70,000,000원으로 낙찰받을 경우, 총 매수 비용은 170,000,000원이 됩니다.

* 입찰가를 100,000,000원으로 낙찰받을 경우, 총 매수 비용은 200,000,000원이 됩니다.

* 주의사항: 본 입찰가 산정은 제공된 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 현장 방문을 통한 추가적인 물건 상태 확인 등을 통해 최종 입찰가는 조정되어야 합니다. 또한, 임차인의 배당 요구 여부 및 실제 배당 가능 금액에 따라 인수 보증금의 일부가 회수될 가능성도 있으나, 현재 정보로는 전액 인수 가정 하에 보수적으로 산정하였습니다.

* 주변 혐오시설 확인: 본건 주변에 고압선, 대규모 공장, 유해 화학물질 시설 등 혐오 시설이 있는지 여부는 지도 서비스 등을 통해 직접 확인하시는 것이 필수적입니다. (현재 제공된 정보만으로는 확인 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.