나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4140 [1] 서울특별시 양천구 신월동 133-17 제1층 제107호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 시멘트기와지붕 3층건중 1층 107호로서 외 벽: 적벽돌 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 알미늄새시(일부 하이새시) 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조) .

설비내역

위생설비,급배수설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6m, 북서측으로 약4m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),가축사육제한구역,제3종구역(2017.06.30),수평 표면구역,진입표면구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,토지거래계약 에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025. 8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

지하실(17.98㎡)은 집합건축물대장상 용도가 연립주택이나 현황 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 평가전례와 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4140 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 133-17 제1층 제107호

용도: 연립주택

감정가: 299,000,000원

토지 면적: 66.96㎡ (약 20.25평)

건물 면적: 58.55㎡ (약 17.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축년도: 1982년

구조: 철근콘크리트조

층수: 지하 1층, 지상 3층 건물 중 1층 107호

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건으로 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 약 6m, 북서측으로 약 4m의 도로에 각각 접함.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 연립주택 부지로 이용 중임.

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3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 02월 08일 접수된 이선영 근저당권 (을11)

* 소멸 예정 권리: 을11 근저당, 갑17 압류(양천세무서장), 갑18 압류(양천구), 갑19 임의경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 06월 18일

* 확정일자: 2021년 06월 18일

* 배당신고일자: 2026년 03월 25일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 정보에 따르면 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됨)

* 주의사항: 위 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 전액을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당 절차 완료 전까지는 최종 배당표 확정을 확인해야 함. 만약 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있음.

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4. 상권분석

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* 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 상업시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업 시설이나 특정 상권이 발달한 지역이라기보다는 주거 단지 내 일반적인 상업 시설이 분포함.

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5. 생활정보

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* 교육 시설: 신원초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통: 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 환경: 다세대 및 아파트 단지와 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

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6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 오 씨의 보증금 230,000,000원 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재함. ('인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 달라질 수 있음)

* 공부와의 차이: 지하 17.98㎡ (약 5.44평) 면적이 집합건축물대장상 용도는 연립주택이나 현황은 창고로 이용 중임. 이는 현황 조사 시 확인된 내용으로, 이용에 대한 추가 확인이 필요함.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 현재 시점(2026년 7월)에서 두 허가 기간 모두 유효함.

* 건물 외벽 '한신' 기재: 건물 외벽에 '한신'이라는 문구가 기재되어 있다는 점은 외관상 특징으로 파악됨.

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7. 종합 의견

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본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 연립주택으로, 신원초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경을 갖추고 있음. 교통 여건 또한 보통 수준으로 무난한 편임. 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 비록 배당을 통해 보증금이 전액 회수될 것으로 예상되나, 최종 배당 결과 확인 전까지는 주의가 필요함. 지하 창고 이용 부분은 공부와의 차이로, 현황 이용에 대한 추가 확인이 요구됨. 전반적으로 가격 대비 입지 및 주거 환경은 보통 수준으로 판단되나, 임차인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

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8. 투자 포인트

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* 신원초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요가 예상됨.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하여 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있음. (만약 보증금 인수 리스크가 완전히 해소된다면, 본 물건의 감정가 수준 또는 그 이상으로 가치가 상승할 가능성이 있음)

* 신월동 지역은 노후 주택 정비 사업 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있음.

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9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 299,000,000원입니다. 주변 유사 연립주택의 최근 매매 사례(1981년 건축, 55.27㎡ 기준 210,000,000원)와 본 물건의 면적, 건축 연도, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 존재는 중요한 리스크 요인입니다.

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되므로 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 그러나 배당 절차가 완료되기 전까지는 해당 부분이 확정되지 않으므로, 소액의 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 본 물건의 순수 가치를 감정가 대비 보수적으로 평가하고, 임차인 관련 잔여 리스크를 반영한 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 참여 시, 입찰 직전까지 임차인 배당 관련 정보를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.