나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50321 [1] 서울특별시 서대문구 대현동 90-22 슈테리움오피스텔 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 대현동 소재 '이화여대' 남서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 일반상업지역 내에 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 위치하는 후면상가지대임.

교통상황

본건 인근 ‘신천로’변으로 버스정류장, 남동측 인근에 지하철2호선 ‘이대역’, 북서측 인근에 경의중앙선 ‘신촌역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 업무시설(오피스텔) 내 제9층 제901호로, 외벽 : 석재붙임 마감, 복합판넬 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지 (대현동 90-22, 90-24) 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 도로, 남측으로 노폭 약5~6미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대현동 90-22: 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의:도시관리과)), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-09-26)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 대현동 90-24: 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의:도시관리과)), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-09-26)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50321 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 대현동 90-22 슈테리움오피스텔 9층 901호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2019년

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

* 건물면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 대현동, '이화여자대학교' 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 일반상업지역 내에 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재된 상가지대.

* 교통:

* 지하철 2호선 '이대역' 남동측 인근

* 경의중앙선 '신촌역' 북서측 인근

* '신천로'변 버스정류장 인접

* 도로: 북측 약 8미터 도로, 남측 약 5~6미터 도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대), 소로3류, 과밀억제권역 등. (외국인 등 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있음)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(강제경매) 접수일자 2026년 3월 16일.

* 등기부채권 총액: 164,000,000원 (주택도시보증공사).

* 주요 권리 사항:

* 대항력 있는 임차인: YEZHENGTONG

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 5월 29일

* 배당신고일자: 2026년 3월 31일

* 비고: 대항력이 있으나, 매각 조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 붙어 있습니다.

* 주택임차권 (안은현 / HUG 승계):

* 보증금: 164,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 15일

* 비고: 말소 대상 권리이며, 대항력이 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (매각 조건에 따라 임차인이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 것을 전제로 함)

* 권리분석 요약: 낙찰자는 말소기준권리 이후의 권리들을 인수하지 않으며, 유의할 점은 대항력 있는 임차인 YEZHENGTONG의 보증금(3,000,000원) 처리 문제입니다. 매각 조건상 임차인이 보증금 반환청구권을 포기해야 하나, 포기하지 않을 경우 해당 금액이 인수될 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 포기가 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울의 핵심 대학가 및 상업지구인 이대역, 신촌역 인근에 위치합니다.

* 주변에는 다수의 오피스텔, 상가, 금융기관, 병원, 음식점 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 상권이 활성화되어 있습니다.

* 대학가 특성상 젊은층의 수요가 높으며, 직장인 및 배후 주거 수요도 확보된 지역입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 대학가 및 상업지역의 쾌적하고 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 이화여자대학교, 연세대학교, 서강대학교 등 주요 대학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 2호선 이대역과 경의중앙선 신촌역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 현대백화점, CGV, 각종 병원, 은행, 쇼핑몰, 식당가 등 신촌 상권의 모든 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 환경: 대학가 주변으로 젊고 활기찬 분위기이며, 근린공원 등 녹지 공간 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: YEZHENGTONG은 전입일자(2025.05.29)가 말소기준권리(2026.03.16)보다 앞서 대항력이 있습니다. 매각 조건상 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 필수이나, 임차인이 이를 이행하지 않을 경우 3,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 경매 절차 불확실성: 경매 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서대문구의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 대학가 및 상업지구의 높은 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 처리 문제입니다. 매각 조건상 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 전제 조건이므로, 낙찰 후 임차인과의 원만한 협의 또는 매각 조건 준수 여부가 중요합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 긍정적입니다.

* 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 입지적 가치와 건물 상태를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 이대역, 신촌역 역세권으로 대학가 및 중심 상권 접근성 탁월.

* 젊은 임대 수요: 이화여대 등 주변 대학 및 신촌 상권 종사자 대상 높은 임대 수요 확보.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 교통의 편리성: 대중교통 이용이 매우 용이하여 임차인 확보에 유리.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가: 2026년 7월 3층 14,300만원, 2024년 8월 8층 15,000만원.

* 감정가: 163,000,000원.

* 본 물건은 9층으로, 8층 실거래가 15,000만원과 3층 실거래가 14,300만원을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 13.39㎡(약 4.05평) 면적을 기준으로 3.3㎡당 약 3,530만원~3,700만원 수준으로 분석됩니다.

* 주요 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 3,000,000원은 인수되지 않는 것을 전제로 하되, 임차인과의 협의 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.

* 9층이라는 층수 이점을 고려합니다.

* 예상 입찰가: 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.