나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4186 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제17층 제1709호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 가산테라타워 제17층 제1709호)으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 업무시설, 상업시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층건내 제17층 제1709호로서, (사용승인일: 2020.02.14) 외벽 : 판넬 및 석재 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "기숙사"임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(저촉), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업 단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4186 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제17층 제1709호

* 건물 용도: 기숙사

* 감정가: 110,000,000원

* 토지 면적: 5.21㎡ (약 1.57평)

* 토지 지분: 5.2072㎡ (약 1.57평)

* 건물 면적: 20.62㎡ (약 6.24평)

* 건물 지분: 20.6213㎡ (약 6.24평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 가산동주민센터 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 각종 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 지식산업센터 및 지원시설의 복합 단지 내에 위치합니다.

* 교통 상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류 도로에 저촉됩니다. 또한 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로도 지정된 기간이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2020년 4월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 토지에 대한 구분지상권 설정 등기가 언급되어 있습니다. '별도 등기' 및 '유동화 물건'이라는 특이사항 또한 존재하므로, 해당 권리에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

대항력: 없음 (배당신고일자 2026-03-30)

비고: 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 가능성은 낮습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액 (등기부 채권 총액): 426,600,000원

본 경매로 인해 대부분의 등기사항(근저당, 가압류, 압류)은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성

본 건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심지로, 다수의 IT, 제조, 유통 기업들이 밀집해 있어 업무시설과 관련 상업시설이 발달한 지역입니다. 최근에는 주거 및 지원시설의 공급도 꾸준히 이루어지고 있습니다.

* 유사 물건 시세 분석 (본건 건물 기준)

가산테라타워 내 유사 면적(20.62㎡)의 기숙사 또는 소형 업무시설은 최근 실거래가 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. (참고: 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로, 본건과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.) 임대 시세는 보증금 1천만원에 월세 60~70만원 선으로 형성되어 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 (참고용)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 연립, 다세대 주택의 경우 면적 및 층수에 따라 2억 1천 3백만원 ~ 2억 9천 3백만원 선에서 거래되고 있습니다. 이는 본건이 위치한 지식산업센터 내 기숙사 물건과는 성격이 다른 거래이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

가산디지털단지 내 이마트, 롯데시네마, 각종 은행, 병원, 식당가 등 풍부한 상업 및 편의시설을 이용할 수 있습니다. 가산동 주민센터도 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 교통

앞서 언급한 바와 같이, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 남부순환로, 서부간선도로 등으로의 진입이 용이하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도 등기 및 유동화 물건

본 건은 '별도 등기' 및 '유동화 물건'으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 조사/확인이 필요할 수 있습니다.

* 산업시설구역 내 규제

본 건이 위치한 지역은 '산업입지 및 개발에 관한 법률'에 따른 국가산업단지 및 산업시설구역으로 지정되어 있어, 경매 취득자가 관련 법률에 따라 사업 범위 및 행위에 제한을 받을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 미확인 권리(구분지상권)

감정평가서 요약에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 구분지상권이 언급되었으나, 등기부 요약에는 명확히 나타나지 않습니다. 만약 해당 권리가 존재한다면 취득 시 인수하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

본 건의 정확한 임대차 관계 및 현황은 파악되지 않았습니다. (단, 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 건은 서울디지털산업단지 핵심 지역에 위치한 가산테라타워 내 기숙사 용도의 소형 구분건물입니다. 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있으며, 대부분의 권리 관계는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 그러나 '별도 등기', '유동화 물건'이라는 특이사항과 함께, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 또한 산업시설구역 내 규제도 고려해야 합니다. 현재 감정가는 약 1.1억원으로, 유사 물건 시세와 비교 시 저평가 가능성도 있으나, 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 우수한 입지: 서울 서남부 비즈니스 중심지의 수혜.

* 소형 면적(약 6.24평)으로 초기 투자 부담 상대적으로 적음.

* 유사 물건 시세 대비 낮은 감정가 (약 1.1억원 vs 시세 1.3억~1.6억원).

* 안정적인 임대 수요 기대 (기숙사 및 소형 업무시설).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원입니다.

파악된 유사 면적 기숙사 및 소형 업무시설의 최근 실거래가 추이를 고려할 때(약 1.3억원 ~ 1.6억원), 감정가는 시세보다 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

그러나 본 건은 '별도 등기', '유동화 물건'이라는 특이사항과 함께, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재 가능성 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한 산업시설구역 내 규제도 확인이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 감안하여, 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수될 수 있는 권리(구분지상권)의 구체적인 내용과 범위, 그리고 산업시설구역 내에서의 실제적인 제약 사항 등을 면밀히 확인한 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.