나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100513 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "지하철7호선 신대방삼거리역" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 신대방삼거리역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층,지상9층 건 내 제8층 제804호로서, (사용승인일: 2020년 11월 25일) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 내부구조도참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약25미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100513 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 8층804호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택)

감정가: 264,000,000원

토지 면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물 면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 신대방동 소재 지하철 7호선 신대방삼거리역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한 사항이 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 건축선 관련 규제도 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2024년 12월 27일자 동작세무서장의 압류 등기입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신지예)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-29

확정일자: 2022-10-12

배당신고일자: 2024-08-13

대항력: 없음

비고: 신청 채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 임차인: 이군미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본 물건의 상권 및 시장 분석은 다음과 같습니다.

* 건물 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 복합 사용되고 있으며, 본건은 그중 8층 804호로 이용 중입니다.

* 주변 지역: 신대방삼거리역 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

최근 2026년 7월에 거래된 인근 지역의 다세대주택 (전용면적 12.3㎡)이 5억 7천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,634만원에 해당하는 금액입니다.

본건의 감정가는 15.58㎡에 대해 2억 6천 4백만원으로, 평당 약 1,694만원 수준입니다.

이는 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 본건의 건물 준공 연도(2020년)가 비교 사례(2012년)보다 신축임을 감안하면 더욱 그러합니다. 따라서 본 건은 시세 대비 상당한 가격 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 편의 관련 정보는 다음과 같습니다.

* 교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인근 지역의 초, 중, 고등학교 및 학원가 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 의료시설: 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용은 신대방삼거리역 주변 및 인접 지역의 시설을 활용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 소재지 주변에 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 소형 면적: 전용면적 15.58㎡ (약 4.71평)으로 매우 협소한 공간입니다. 이는 환금성이나 향후 가치 상승에 다소 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 업무시설 및 공동주택으로 혼합 사용되고 있어, 향후 용도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 조건(외국인 등) 하에서는 토지거래 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 요건을 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가와 주변 실거래가 간의 차이가 커, 예상보다 높은 경쟁률로 인해 낙찰가가 상승할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치한 D&C 타워 내 8층 804호입니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호합니다.

건물은 업무시설과 공동주택으로 혼합 사용되고 있으며, 본 건은 15.58㎡의 소형 평형입니다.

권리 분석 결과, 모든 기존 권리는 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 이는 매수인의 추가적인 금전적 부담이 없음을 의미합니다.

주변 실거래가 분석 시, 본 건의 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 평가된 것으로 보입니다. 이는 투자자에게 상당한 가격 메리트를 제공할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다. 다만, 매우 협소한 면적은 향후 활용 방안 및 환금성을 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건 투자의 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 우수한 역세권 입지 (지하철 7호선 신대방삼거리역 인근)

* 인수 부담금 없는 깨끗한 권리관계

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 높은 시세차익 기대 가능성

* 소액 투자로 접근 가능한 점 (감정가 기준)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위한 분석 결과입니다.

* 감정가: 264,000,000원

* 주변 시세 분석: 유사 면적(12.3㎡)의 다세대주택이 5억 7천만원(평당 약 4,634만원)에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(15.58㎡)의 예상 시세는 약 7.2억원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(2.64억원)는 위 시세 대비 매우 낮은 수준입니다. 이는 신축 건물 및 역세권 입지를 감안할 때, 시세 차익을 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰가 외 추가적인 비용 부담이 없습니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가(2.64억원)를 기준으로, 보수적으로 100% ~ 150% 범위(2.64억원 ~ 3.96억원) 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세와의 괴리가 크므로, 4억원 내외 또는 그 이상의 경쟁이 예상될 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 약 2억 9천만원 ~ 3억 5천만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 110% ~ 133% 수준이며, 시세와의 괴리를 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.