나이스옥션 법원경매 평택 2023타경45331 [1] 경기도 평택시 청북읍 율북리 평택드림테크일반산업단지산업7 제넨코어센터피동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2023.07.18

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평 스라브지붕 4층 건물로서(2010.8.31, 사용승인) 외벽: 시멘몰탈 및 석재붙임 등 내벽 : 인테리어, 타일, 벽지 등 마감 창호 : 알미늄 샷시 및 PVC 샷시 등 임.

이용상태

지1층 : 근린생활시설(농민마트) 1 층 : 근린생활시설(수학, 미술, 영어학원) 2 층 : 근린생활시설(태권도학원) 3 층 : 근린생활시설(중원건설) 4 층 : 주택(방4, 거실, 식당겸주방, 드레스룸, 화장실2, 창고, 베란다1 등)

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스, 승강기(13인승, 900kg), 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

지1층, 현황1층(북 및 동측 기준 1층) 1층, 현황2층(북 및 동측 기준 2층) 2층, 현황3층(북 및 동측 기준 3층) 3층, 현황4층(북 및 동측 기준 4층) 4층, 현황5층(북 및 동측 기준 5층)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중으로 조사됨.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 공장은 평택시 청북읍 율북리 소재 "평택드림테크 일반산업단지" 내에 위치하며,
인근으로 "어연일반산업단지, 신왕산업단지" 17번국도 "어연IC"등이 위치함.

토지의 상황

세장형 평지로 토지주위로 중.대로와 접하며(3면도로), 바이오 공장건물의 부지로
이용중임.

건물의 구조 및 현상

- 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕
(지1층, 지상2층(P동) 2022.02.28. 사용승인으로 건물의 제반 관리상태 양호시됨)
외벽 : 그라소울외장판넬, 메탈칼라 알미늄복합판넬 붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 타일붙임 및 판넬붙임 마감 등
바닥 : 비닐시트장판 및 에폭시, 난염우레탄, 타일붙임 마감등
창호 : 단열유리시스템 창호 등 임.
(이용상황)
지1층:사무실, 중앙감시실, 창고, 전기실, 발전기실, 기계실, 물탱크실, 폐수처리실 등
1층 : 로비, 사무실, 분석실, 창고, 강의실(남.녀), 청정준비실, 약품준비실,
수술준비실, 수술실, 회복실, 사육실 등
2층 : 사무실, 휴게실, 회의실, 자료보관실, 판독실, 청정준비실, 부검실, 처치실,
갱의실, 사육실 등

- 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕
(지상3층(G동) 2022.02.28. 사용승인으로 건물의 제반 관리상태 양호시됨)
외벽 : 그라소울외장판넬, 메탈칼라 알미늄복합판넬 붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 타일붙임 및 판넬붙임 마감 등
바닥 : 비닐시트장판 및 에폭시, 난염우레탄, 타일붙임 마감등
창호 : 단열유리시스템 창호 등 임.
(이용상황)
1층 : 로비, 홀, 강당, 강의실, 사무실, 의료기기존, 의약품존, 무균시험구역 등
2층 : 홀, 식당, 주방, 창고, 전산실, 전기실, 다목적실, 수처리실, 공조실 등
3층 : 사무실, 중역실, 대표이사실, 회의실, 휴게실, 자료보관실, 창고 등

기계/기구의 현상

(목록 제2022-100호, 제2022-112호)

바이오공장에 필요한 Clean Room 설비, 수변전설비, NHP살균 Washer, 유세포 분석기,
고압증기 멸균기 등으로, 최근에 설치하여 관리상태 양호함.

※ 목록 제2022-112호 기계기구 목록중 기호4, 유세포 분석기 1식중 1대는 "청북읍 청북
산단로 166번지" 제넨바이오 "형질전환센터(2층)"에서 보관사용중이며,
1대는 "성남시 대왕판교로 700번지" 바이오센터 B동 "제넨바이오 분석센터(지1층)"
에서 보관사용중임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 위생 및 낸방설비

위생 및 급배수, 시스템 냉난방설비됨.

2) 기타설비

화재탐지 및 경보, 소화전, 스프링쿨러, 엘리베이터, 덤웨이더, 공조 및 배기설비 등

3) 부합물.종물

- P동, G동 옥상의 계단실 등은 본건물과 일체를 이루는 것으로 본체 건물에 포함
평가하였음.

- G동 후면에 위치한 목조 간이 폐기물 처리장은 간이구조물로 본건물에 포함 평가함.

4) 공부와 차이

없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022 - 100호 기계. 기구 2점 포함(감정평가서 참조)
3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022 - 112호 기계. 기구 5점 포함(감정평가서 참조, 일부 제2022-100호 목록과 중복, 유세포 분석기 중 일부는 다른 곳에서 보관 중임.)
4. 2024. 10. 24. 자로 후행 사건의 채권자 한국산업은행으로부터, 점유자 주식회사 아워홈 및 채무자 사이에 작성된 "주식회사 제넨바이오 구내식당 위탁운영계약서(2층 구내식당, 면적 301,1㎡, 계약체결일 2022. 3. 31. 계약기간 2022. 4. 4.~ 2024. 4. 3.)" 및 위 계약에 관한 "계약종료 합의서(2023. 8. 21.자)" 각 제출되었으나 그 실체적 사실관계는 확인되지 아니하였는바 매수 희망자는 관련된 사실을 직접 확인할 것.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2023타경45331 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 드림산단2로 80 (청북읍 율북리) 평택드림테크일반산업단지 내 제넨코어센터 피동

* 용도: 공장

* 감정가: 64,952,755,300원

* 토지 면적: 19,775.00㎡ (약 6,000평)

* 건물 면적: 21,060.56㎡ (약 6,370평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건축물 명칭: 제넨코어센터

* 주요 용도: 공장

* 사용 승인일: 2022.02.28 (P동, G동)

* 총 주차 대수: 96대

* 제시 외 건물: 38.00㎡ 포함

* 건물 공부상 층수와 현황 층수 차이 존재 (지1층 현황 1층 ~ 4층 현황 5층)

* 포함 기계/기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-100호 (2점) 및 제2022-112호 (5점) 포함 (감정평가서 참조, 일부 중복 및 타 소재지 보관)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 청북읍 율북리에 위치한 평택드림테크 일반산업단지 내에 자리하고 있습니다.

* 인근으로 어연일반산업단지, 신왕산업단지가 있으며, 17번 국도 및 어연IC와 인접하여 수도권 및 전국으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 토지는 세장형 평지로, 중.대로에 3면이 접해 있어 차량의 원활한 통행 및 공장 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2022.05.11 접수된 한국산업은행 근저당권(을1)입니다.

* 등기부등본 상에 다수의 근저당, 가압류, 압류, 경매개시 결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 보존 및 이전 등기 외 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 토지 등기부채권 총액은 약 33,979,507,133원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 34,123,020,884원입니다.

* 주요 권리자로는 한국산업은행, 상상인저축은행, 주식회사에코랜드 등이 있습니다.

* 임차인 현황: (주)아워홈제넨바이오평택점

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022.04.07

* 대항력: 있음

* 주의사항 4항 및 임차인 현황에 따르면, (주)아워홈은 대항력 있는 임차인이나 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다. 다만, 해당 임차인과 채무자(주식회사 제넨바이오) 간에 체결된 구내식당 위탁운영계약서 및 계약 종료 합의서가 제출되었으나, 그 실체적 사실관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 매수 희망자는 해당 계약의 유효성 및 실체적 사실관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.

* 인수해야 할 보증금은 현재 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 산업단지 내에 위치한 공장으로서, 주변 상권은 주로 산업단지 입주 기업체 및 근로자를 대상으로 하는 지원시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 일반적인 상업 지구와는 달리, 산업 활동 지원 및 관련 서비스 제공 기능이 상권의 주요 특징이 될 것입니다.

5. 생활정보

* 본건은 산업단지 내 공장 건물이므로, 일반적인 주거 지역에서 제공되는 편의시설(대형 마트, 병원, 문화 시설 등)에 대한 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

* 인근 도시 지역의 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보이며, 산업단지 내 근로자들을 위한 기숙사 또는 통근 버스 등 관련 지원 체계가 중요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (주)아워홈 관련 불확실성: 임차인의 보증금은 0원이지만, 대항력이 있으며 관련 계약의 실체적 사실관계가 확인되지 않아 향후 점유 이전 또는 사용에 대한 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 매수인은 반드시 해당 계약의 진위 및 법적 효력을 직접 확인해야 합니다.

* 중복 사건 존재: 사건 번호에 (1)이 붙어 있고, 특이사항에 중복 사건이 언급되어 있어 경매 절차의 진행이나 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

* 포함 기계/기구의 일부 타 소재지 보관: 감정평가에 포함된 기계 및 기구 중 일부가 다른 장소에 보관되어 있어, 낙찰 후 모든 물건을 즉시 확보하지 못할 수 있으며, 회수 및 관리를 위한 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 층수 표기 차이: 공부상 층수와 현황 층수 간의 차이가 존재하여, 실제 건물 이용 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 평택시의 주요 산업단지인 평택드림테크 일반산업단지에 위치한 대규모 바이오 공장으로, 최신 공장 설비와 넓은 부지를 갖추고 있어 해당 업종의 사업체에게는 매우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 현대적인 건물 구조와 우수한 입지 조건은 향후 사업 확장 및 경쟁력 강화에 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 계약 관련 불확실성, 중복 사건의 가능성, 일부 설비의 타 소재지 보관 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택 드림테크 일반산업단지 내 핵심 입지: 편리한 교통망과 잘 갖춰진 산업 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 바이오 공장 특화 설비 포함: Clean Room, 수변전설비, 유세포 분석기 등 고가의 설비가 포함되어 있어 즉시 생산 활동 투입이 가능합니다.

* 대규모 부지 및 건물: 19,775㎡의 토지와 21,060.56㎡의 연면적은 대규모 생산 및 연구 시설 운영에 적합합니다.

* 일괄 매각으로 인한 가치 증대: 토지, 건물뿐만 아니라 관련 기계 및 기구까지 포함된 일괄 매각으로 투자 가치가 높습니다.

* 지역 발전 잠재력: 평택 지역의 산업 발전 계획과 연계하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 64,952,755,300원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 계약 관련 불확실성, 중복 사건의 존재, 일부 기계/기구의 타 소재지 보관 등의 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 또한, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 설비의 활용도, 주변 시세, 향후 사업 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 수익률과 위험 감수 수준에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.