나이스옥션 법원경매 수원 2023타경11568 [1] 경기도 화성시 팔탄면 해창리 OOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2023.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 해창리 소재 "능인불교대학대학원" 서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 공장, 창고, 나지, 임야 등 혼재지대로 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 이용의 편의성은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

·일단지 전제시 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 "공업용 건부지"로
이용중임.

인접 도로상태

·본건(일단지)서측에서 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

.해창리 143-4, 동소 143-20 :
계획관리지역, 개발행위허가제한지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

.해창리 143-8 :
계획관리지역, 개발행위허가제한지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(능인불교대학대학원)<교육환경 보호에 관한 법률>
성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-. 본건 토지 중 해창리 143-20의 지목은 "대", 현황 은 "공장용지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계, 타인점유의 유무 등을 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.에이동호 :
.철골조 샌드위치판넬지붕 2층의 건물로서(사용승인일 : 2000.12.09)
.외벽, 내벽 : 판넬 등 마감.(별지 사진 참조)

-.비동호 :
.철골조 그라스울판넬지붕 3층의 건물로서(사용승인일 : 2004.02.05)
.외벽 : 판넬 등 마감.(별지 사진 참조)
.내벽 : 판넬, 벽지, 타일 등 마감.
.창호 : 새시 창호임.

이용상태

-.에이동호 :
.조사일 현재 심하게 훼손된 상태임.(별지 사진 참조)
.2층은 멸실상태임.

-.비동호 :
.1층 : 공장, 2층 : 사무실, 3층 : 식당, 기숙사로 이용 중으로 탐문됨.
.조사일 현재 관계인 등의 부재 및 폐문으로 내부조사를 못하였으므로 경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

-.비동호 :
기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방시설, 소화전설비 등이 설비되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

-.철파이프조 철트러스지붕틀 천막지붕(682.0㎡, 창고),
철파이프조 철트러스지붕틀 골함석지붕(72.0㎡, 창고),
철파이프조 골함석지붕(22.8㎡, 가추),
콘크리트조 스라브 단층(21.6㎡, 미상) 등의 4동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.
· 부합물 및 종물의 소유관계를 확인하시기 바랍니다.
· 제시외 물건에 대하여는 목측에 의한 개략적인 면적을 기준으로 하였으므로
경매진행에 참고 바람.
· 조사일 당시 거주인 등의 부재, 폐문으로 내부조사를 할 수없어 관계 도면을 기준으로
조사하였으니 경매진행에 참고바람.

물건 비고

1. 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 일괄매각. 제시외 건물 포함
3. 목록5 토지는 지목은 대이나, 현황은 공장용지임
4. 목록3 건물은 심하게 훼손된 상태이고, 2층은 멸실된 상태임(감정평가서 사진 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경11568 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

재매각: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 해창리 143-4

용도: 공장

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,046,526,640원

토지면적: 4485.00㎡ (약 1356.9평)

토지지분: 4485㎡ (약 1356.9평)

건물면적: 1378.86㎡ (약 417.1평)

건물지분: 1378.86㎡ (약 417.1평)

건물 제시외면적: 798.40㎡ (약 241.5평)

1.4. 특이사항

개발행위허가제한구역, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위지상권, 재매각

1.5. 감정평가 요약

토지: 본건은 경기도 화성시 팔탄면 해창리 소재 "능인불교대학대학원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 창고, 나지, 임야 등 혼재지대로 보통 수준임. 일단지는 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 현재 "공업용 건부지"로 이용 중임. 서측으로 포장도로와 접함. 해창리 143-4, 143-20, 143-8 토지들은 계획관리지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 143-8 토지는 상대보호구역(능인불교대학대학원)으로도 지정되어 있음. 토지 중 해창리 143-20의 지목은 "대"이나 현황은 "공장용지"임.

건물: A동은 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물(2000.12.09 사용승인)로, 조사일 현재 심하게 훼손된 상태이며 2층은 멸실됨. B동은 철골조 그라스울판넬지붕 3층 건물(2004.02.05 사용승인)로, 1층은 공장, 2층은 사무실, 3층은 식당 및 기숙사로 이용 중인 것으로 탐문됨. 기본적인 급배수, 위생, 난방, 소화설비 등이 설비되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물: 철파이프조 천막지붕 창고(682.0㎡), 철파이프조 골함석지붕 창고(72.0㎡), 철파이프조 가추(22.8㎡), 콘크리트조 단층건물(21.6㎡) 등 총 4동이 소재함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 해창리 "능인불교대학대학원" 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 공장, 창고, 나지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 공업지역 환경을 이루고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편임.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 일단의 사다리형에 유사한 부정형 완경사지로, 공업용 건부지로 이용 중임. 북서측으로 포장도로와 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지들은 계획관리지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역으로 지정되어 있음. 또한, 일부 토지는 능인불교대학대학원의 상대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권(을18)이며, 채권 최고액은 2,760,000,000원임. 건물 등기부상 말소기준권리도 동일한 중소기업은행 근저당권임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 토지 구분지상권 설정 등기(목록1, 2, 5 토지)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 임차인 현황

* 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2016-12-28

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 처리 방안에 대한 추가 확인 필요.

* 주식회사투모로우솔루션(이 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자/사업자등록일자: 2021-07-09

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부상 채권 총액: 3,272,183,656원

건물 등기부상 채권 총액: 3,238,273,846원

등기부상 채권 총액 합계는 약 65.1억원으로, 감정가(약 30.4억원)보다 현저히 높음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 분석

본건 주변은 공장, 창고, 나지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동이 주를 이루는 환경임.

4.2. 용도 적합성

공장 용도로서의 입지 조건을 갖추고 있으나, 건물 상태가 매우 좋지 않아 대규모 재건축 또는 수리가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 인근 시설

본건 인근에 "능인불교대학대학원"이 위치함.

5.2. 편의시설 접근성

대중교통 이용이 다소 불편한 지역으로, 주로 자가 차량을 이용해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

A동 건물은 심하게 훼손되었고 2층은 멸실된 상태로, 상당한 규모의 보수 또는 신축이 필요함.

6.2. 법적/행정적 제한

개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따름. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 일부 토지의 경우 상대보호구역 등의 규제를 받음.

6.3. 권리 인수 부담

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 매수인에게 인수될 예정이므로, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음. 선순위지상권 존재.

6.4. 기타 위험 요소

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 분석이 필요함. 유동화 물건으로 채권 관련 복잡성이 있을 수 있음. 토지 지목과 현황이 불일치하는 점을 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 건물 노후화 및 훼손 상태가 심각하고, 개발행위허가제한구역 지정, 구분지상권 인수 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있음. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구함. 건물 복구 및 관련 제반 비용을 고려할 때, 실질적인 투자 가치는 토지의 잠재력과 향후 개발 가능성에 크게 좌우될 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 화성시 팔탄면의 공장 밀집 지역에 위치하여 산업 활동을 위한 부지로서의 잠재력 보유.

* 대규모 토지 면적을 확보할 수 있는 기회.

* 건물 상태가 좋지 않아, 저평가된 가격에 토지를 취득할 수 있는 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)은 고려하지 않음.

건물 복구 비용, 인수되는 권리(구분지상권 등), 개발 제한 사항, 재매각 이력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가 및 등기부채권 총액을 감안할 때, 상당한 할인율을 적용하여 접근하는 것이 합리적일 수 있으나, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 하며, 예상 입찰가는 본 정보만으로는 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.