나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경53147 [1] 서울특별시 강동구 천호동 333-2 블루빌 나동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2023.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재"천호2동주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 602호로서,
(사용승인일: 2016.07.18)
외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인트 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.(후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-
단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

4필지 공통적으로 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-
25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반
+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2015-10-15)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역
(2016-11-24)(한강변)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대 관계는 미상임.
2. 건축과-27830호(2017.11.08.) 위반내용: 주거 4㎡ 무단증축으로 표기되어 있음.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물표기 : 주거 4㎡ 무단층축(감정평가서 참조)
주택도시보증공사(양도전:임차인 이재호)로부터 2026.04.23.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경53147 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 333-2 블루빌 나동 6층602호

* 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 602호, 도시형생활주택 (사용승인일: 2016.07.18)

* 면적:

* 토지면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

* 토지 지분: 24.199999999999996㎡ (약 7.32평)

* 건물면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

* 건물 지분: 38.38㎡ (약 11.61평)

* 감정가: 336,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호2동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 여건: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (김계수외 1명, 2017.03.22 접수, 135,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 5번 2019년3월4일 접수 제31082호 주택임차권등기 (임차인 이재호)

* 임차인 이재호(주택도시보증공사)는 보증금 250,000,000원으로, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함. 이로 인해 낙찰자는 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단되나, 임차권등기 말소 여부에 대한 최종 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양명금

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이재호)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (확약서 제출에 따라)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 2026.04.23. 확약서 제출.

* 채권 총액: 675,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 인근에 상업시설 및 생활 편의시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 인근 다세대주택 매매 사례:

* 25.69㎡ (약 7.77평) - 300,000,000원 (약 3,860만원/평)

* 48.13㎡ (약 14.56평) - 352,500,000원 (약 2,420만원/평)

* 50.07㎡ (약 15.14평) - 480,000,000원 (약 3,170만원/평)

* 시세 추정: 본건 전용면적 38.38㎡ (약 11.61평) 기준으로, 가장 유사한 2016년 준공된 25.69㎡ (약 7.77평) 매물의 평단가(약 3,860만원/평)를 적용하여 추정 시, 약 448,500,000원 수준의 시세가 예상됨. 감정가(336,000,000원) 대비 높은 시세 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 천호2동 주민센터 인근으로 관공서 접근성이 있으며, 상업지역에 준하는 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: (제공된 정보 없음, 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 주거 4㎡ 무단 증축된 위반건축물이 존재함. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 시정명령의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요함. (감정평가서 참조)

* 임차인 관련:

* 임차인 이재호(주택도시보증공사)는 대항력이 없는 것으로 판단되나, 주택임차권등기가 말소되지 않는 권리로 등기되어 있음. HUG의 확약서 내용에 따라 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보이나, 임차권등기 말소 여부에 대한 최종적인 법적 판단 및 확인이 반드시 필요함.

* 기타: 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 주변 입지 여건이 양호함. 감정가는 최근 시세 대비 낮게 형성된 것으로 보이며, 투자 가치가 있다고 판단됨. 다만, 위반건축물 존재 및 임차인과의 관계 등 권리 관계에 대한 면밀한 검토와 주의가 요구됨.

8. 투자포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 낙찰 후 시세 차익 기대 가능.

* 양호한 입지: 강동구 천호동의 주거지역으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상입찰가

* 감정가: 336,000,000원

* 최근 실거래가 분석 및 시세 추정가: 약 448,500,000원 (평당 3,860만원 적용 시)

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 위반건축물 및 복잡한 권리관계 감안 시, 감정가 대비 110% ~ 130% 범위 내에서 입찰가 산정.

* 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 430,000,000원

* 본 물건은 위반건축물 및 임차인 관련 복잡한 사항이 존재하므로, 현장 방문 및 권리 분석에 대한 심도 깊은 검토 후 신중한 입찰가 결정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.