나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36621 [1] 경기도 양평군 옥천면 용천리 275-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 용천리 소재로서 "용천1리 마을회관" 북동측 근거리에 위치하는바 인근은 자연림, 농경지, 기존 및 전원주택지 등이 소재하는 지대로서 주위환경 및 생활편의시설 등에의 접근성은 보통임.

교통상황

기호2, 4 토지는 본건까지, 기호1 토지는 부근까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로에 버스정류장 등이 소재하는바 전체적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 토지:부정형 경사지의 조림 등으로 이용중임. 기호2:부정형 완경사의 토지임야로서 나지 등의 상태임. 기호3:방형 경사지로서 자연림 등의 토지임. 기호4:부정형 대체로 평지의 지목 답, 현황 전의 토지임.

인접 도로상태

기호2, 4:세로(가) 포장도로와 연결됨. 기호1:남동측 부근에 소폭의 포장 및 비포장 진입로, 북동측 부근에 포장 세로(가) 도로가 각 소재함. 기호3:맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 기호2:농림지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 수질보전특별대책지역, 기호3:농림지역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역, 기호4:계획관리지역, 보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.(기호1, 4 토지 수목)

공부와의 차이

기호4 토지(지목 답, 현황 전)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경36621 (1)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 용천리 275-11

용도: 임야

감정가: 286,724,000원

토지면적: 1667.00㎡ (약 504.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 용천리 소재로서, "용천1리 마을회관" 북동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 자연림, 농경지, 기존 주택 및 전원주택지 등이 혼재된 지대로서, 주위 환경 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다 [cite: Provided].

양평군 옥천면 일대는 자연경관이 우수하며, 설매재자연휴양림, 옥천레포츠공원, 옥천리 냉면마을 등 다양한 자연 및 휴양 시설이 인접해 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다 [cite: Provided].

중부내륙고속도로 양평IC가 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 향후 서울과의 고속도로 연결 계획도 있어 교통 편의성이 증대될 수 있습니다.

* 인접 도로상태

기호2, 4 토지는 세로(가) 포장도로와 연결되어 있습니다.

기호1 토지는 남동측에 소폭의 포장 및 비포장 진입로가 있고, 북동측에 포장 세로(가) 도로가 소재합니다.

기호3 토지는 맹지로서, 도로 접근에 제약이 있습니다 [cite: Provided].

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

갑1 (1994-03-16): 이세환 외 3명의 소유권이전 (협의분할 상속).

갑2 (2015-06-19): 이명환, 이익환, 이정환의 지분 전부 이전으로 이세환에게 소유권 이전 (증여).

갑3 (2024-07-05): 신한카드주식회사의 강제경매 개시 결정 (채권액 11,067,644원), 사건번호 여주지원 2024타경36621.

갑4 (2024-09-25): 에스비아이저축은행의 가압류 (채권액 39,805,801원).

갑3-1 (2026-02-23): 3번 강제경매 경정.

* 등기부채권 총액: 39,805,801원 (등기부상 채권 합계).

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.) [cite: Provided].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 및 비고 없음). 이는 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있음을 의미하나, 해당 물건에서는 구체적인 지상권 정보가 없습니다. 일반적으로 등기된 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 양평군 옥천면 용천리는 자연환경 보전 및 농림업이 주를 이루는 지역입니다 [cite: Provided].

* 최근 양평군 전체적으로는 도시개발 및 주거환경 개선 사업이 추진되고 있으며, 옥천면 일대도 계획적인 개발 유도가 필요하다고 판단되어 개발 계획이 수립된 바 있습니다.

* "한화리조트 양평"의 재개발 추진 노력과 군부대 부지 활용 방안 마련 등 지역 활성화를 위한 움직임이 있습니다.

* 양평군은 난개발 방지 및 체계적 개발 유도를 위해 성장관리계획구역 지정을 추진하고 있으며, 옥천면도 이에 포함됩니다.

* 지역 내에는 레저 및 휴양 시설이 잘 갖춰져 있어 관광 및 여가 활동 수요가 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 인접한 양평읍과의 연계를 통해 상권 가치가 상승할 가능성이 있으나, 현재로서는 농림지역 위주의 자연 친화적인 환경을 유지하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본건 주변에는 "용천1리 마을회관"이 위치하며, 자연림과 농경지가 어우러져 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다 [cite: Provided].

* 차량 접근이 용이하고, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다 [cite: Provided].

* 주변에 옥천레포츠공원, 설매재자연휴양림 등 다양한 체육 및 휴양 시설이 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 옥천면 소재지 및 인접한 양평읍에서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있습니다.

* 최근 옥천면 일대에서 악취 민원이 지속적으로 제기되고 있어, 지역 생활 환경에 대한 우려가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건의 각 필지는 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 개발 제한 규제가 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 특히 공장설립 제한 지역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등도 포함되어 있습니다 [cite: Provided].

* 형태 및 이용상태:

전반적으로 경사지 또는 자연림 상태이며, 기호3 토지는 맹지입니다.

* 인접 도로상태:

기호3 토지가 맹지라는 점은 토지 활용 및 개발에 있어 치명적인 단점입니다. 해당 토지의 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필요합니다 [cite: Provided].

* 공부와의 차이:

기호4 토지는 지목이 '답'이나 현황은 '전'으로 사용 중인 점은 추후 문제가 될 수 있습니다 [cite: Provided].

* 제시목록 외 물건:

기호1, 4 토지에 수목이 존재합니다 [cite: Provided].

* 악취 민원:

양평군 옥천면 일대에서 양평축협 농축순환자원화센터, 가축분뇨처리시설 등으로 인한 악취 민원이 지속적으로 제기되고 있으며, 주민들의 고통이 가중되고 있습니다. 이는 부동산 가치 및 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 심각한 문제입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면의 자연 친화적인 지역에 위치한 임야입니다. 수려한 자연경관과 양평IC 인접성 등 입지적 장점도 있으나, 다수의 필지에 걸쳐 복합적인 개발 제한 구역이 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 기호3 토지가 맹지인 점은 활용에 있어 큰 장애 요인입니다.

더불어, 옥천면 일대에서 심각하게 문제 되고 있는 악취 민원은 지역 전체의 주거 환경 및 부동산 가치에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

현재 등기부상 권리관계는 강제경매로 인해 매각 후 소멸될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 양평의 청정한 자연환경과 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력.

* 양평IC를 통한 수도권 접근 용이성 및 향후 교통망 개선 기대.

* 지속적인 지역 개발 및 관광 자원 활용 가능성.

* 엄격한 개발 제한 속에서 희소성 있는 토지 보유.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 286,724,000원

본건은 다수의 개발 제한, 맹지(기호3), 그리고 지역적인 악취 민원이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 특히 맹지 해소 방안 마련 및 악취 문제에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. 감정가는 토지의 전반적인 가치를 반영하나, 실질적인 투자 가치는 이러한 리스크 요인 해소 가능성과 향후 개발 가능성에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.