나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65173 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 646-1 서면해피투모로우오피스텔 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 ‘전포초등학교’ 동측 인근에 위치하는 서면해피
투모로우오피스텔 10층 1005호로서 주변은 소규모 제조업소 및 상가지대로서 각종 제조업소
, 도소매업체및 상업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선(부전역)이
소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건 내 10층 1005호로서(사용승인일:2013.12.24),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 1개동의 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8미터, 서측으로 약 6미터폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2023년10월12일
제122948호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.05.04.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경65173 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 49,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 646-1 (신주소: 동천로132번길 34)

건물명: 서면해피투모로우오피스텔

용도: 업무시설 (등기부상), 주거용 오피스텔로 이용 중 (탐문조사)

층수: 10층 1005호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 49,000,000원

토지면적: 3.94㎡ (약 1.19평)

건물면적 (전용면적): 20.515㎡ (약 6.21평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 제조업소, 도소매업체 및 상업시설 등이 형성된 지역으로, 부산진구의 중심상업지역에 속합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산지하철 1호선 부전역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 2013년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물 내 10층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상으로 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 압류 (세무1과-2 022027925, 2022.12.02 접수)

* 주요 권리 내역 (말소 예정): 주택도시보증공사의 가압류(2023.01.09), 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2024.11.07)이 말소기준권리보다 늦어 모두 소멸될 것으로 보입니다. 이승민 씨의 주택임차권(2023.10.12 접수) 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인 이승민(이 )은 2021년 9월 16일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 75,000,000원에 차임은 0원으로 조사되었습니다. 그러나 임차인 현황표 및 등기부상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 주택임차권 등기 역시 말소 예정으로 확인됩니다. 이는 향후 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. (단, 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 이는 등기 및 현황상 '대항력 없음'으로 정리됨을 유의해야 합니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 부산진구(부산광역시)의 압류(2022.12.02)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 이승민 씨의 주택임차권 또한 소멸 대상입니다.

신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금 반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도, 그 잔액에 대하여 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2023.10.12 제122948호)를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 보증금 인수 위험이 없음을 더욱 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 부산 부산진구 전포동 일대는 부산 최대 도심 상권인 서면 상권에 속하며, 젊은층 유동인구가 많고 다양한 업종의 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 제조업소 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 서면해피투모로우오피스텔(전용면적 20.515㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 18일 (10층): 54,000,000원

* 2026년 2월 24일 (11층): 33,000,000원

* 2026년 2월 24일 (11층): 33,000,000원

감정가 49,000,000원 대비, 최근 2월 거래가는 3,300만원으로 상당히 낮게 형성되었습니다. 이는 층수 차이 또는 특정 거래의 사정 때문일 수 있으나, 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 시세는 3,300만원에서 5,400만원 사이로 추정되나, 3,300만원 거래 사례를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 홈플러스익스프레스 부전점, 하나로마트 부전점 등 쇼핑 시설이 있으며, 서면 지역의 발달된 상업 시설을 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 전포초등학교가 약 0.5km 거리에 위치하며, 부산진구 내 여러 중학교 및 고등학교도 인근에 분포하고 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되었으나, 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 언급된 점은 주의가 필요합니다. 그러나 등기부상 말소 예정이며, HUG의 보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 실질적인 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

6.2. 시장 가격 변동 리스크

최근 실거래가에서 3,300만원의 저가 거래 사례가 확인되어, 현재 시세가 감정가보다 낮게 형성될 가능성을 배제할 수 없습니다. 시장 상황 변동에 따른 가격 하락 리스크를 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

조사된 바로는 본건 인근에 명확한 혐오시설(예: 공동묘지, 화장장, 대규모 산업 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산진구 지역에는 재활용 사업장 등이 분포하고 있으나, 본건과의 직접적인 근접성이나 악영향은 보고되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 부산 최대 상권인 서면 인근의 우수한 입지

* 부전역 역세권으로 편리한 대중교통 이용 가능

* 소형 면적으로 투자 및 임대 용이

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음

8. 종합 의견

본건은 부산진구 전포동, 서면 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, HUG의 동의 내용 또한 낙찰자에게 유리하게 작용합니다. 다만, 최근 실거래가 하락세를 보인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 이러한 요인을 종합적으로 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 49,000,000원

최근 실거래가 범위: 33,000,000원 ~ 54,000,000원

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

보수적인 관점에서, 최근 저가 거래 사례(33,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 35,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

본 분석은 제공된 정보와 공개된 시세 자료를 기반으로 하며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.