나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [22] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 18층1809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (22)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 18층1809호 (신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로680번길 22)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

건축년도: 2022년 6월 7일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 18층 건물 내 18층

건물면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평) (토지지분: 3.4777㎡)

감정가: 221,000,000원

1.3. 특이사항

중복사건으로 분류되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 부산의 중심상가지대 내에 형성된 각종 상업시설 및 업무시설 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 위치합니다. 또한, 부산도시철도 1호선과 2호선 환승역인 "서면역"이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

본건 건물 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m, 최고높이 140m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 공란)

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었으며, 내부확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부를 바탕으로 평가되었으므로 경매 진행 시 재확인이 반드시 요망됩니다.

4. 상권분석

4.1. 중심상업지역으로서의 입지

부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부합니다. 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의시설 접근성

중심상가지대 내에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기(승용 1대, 비상용 4대), 기계식 주차설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활 및 업무가 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변은 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역으로, 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정 및 권리 관계에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인의 어려움

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문 부재로 인해 내부 확인이 곤란했습니다. 따라서 현재 건물의 정확한 상태, 내부 시설, 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생이나 가치 평가의 오차로 이어질 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 세부 조건은 어떻게 되는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

본 건 토지는 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요지인 서면역 인근의 중심상업지역에 위치한 신축(2022년 사용승인) 오피스텔입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건은 매우 우수합니다. 다만, 중복사건으로 분류된 점, 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵다는 점, 임대 관계가 미상이라는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 현장 재확인 및 권리 분석 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면역 역세권에 위치하여 접근성이 탁월합니다.

* 신축 건물: 2022년에 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 부담이 적습니다.

* 다목적 활용 가능: 공부상 오피스텔 및 업무시설 용도 외에 제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점) 용도로도 활용 가능하여 투자 가치가 높습니다.

* 탄탄한 배후수요: 주변의 풍부한 상업 및 업무시설로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 221,000,000원입니다. 최근 실거래 사례로 2025년 7월 11일, 동일 건물 4층 26.12㎡가 161,000,000원(16,100만원)에 거래된 기록이 있으나, 본건은 18층으로 층수 프리미엄과 면적(29.03㎡) 차이를 고려해야 합니다. 또한, 내부 확인의 어려움, 중복사건 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가를 상회하는 고가 입찰은 신중해야 합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례, 제시된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 대략 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 특히, 190,000,000원 ~ 195,000,000원 수준을 적정가로 예상해 볼 수 있습니다. (본 예상가는 현재 시세 및 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 의지에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.