나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [16] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 15층1517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (16)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 15층 1517호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설 포함)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적: 26.12㎡ (약 7.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복사건, 폐문부재로 인한 내부확인 곤란, 임대관계 미상

주의사항: 경매진행 및 응찰 시 재확인 요망

건축년도: 2022년

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는 위클리스타 15층 1517호입니다. 본 물건이 소재한 지역은 부산의 핵심 상업 및 업무 중심지로, 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 활발한 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 있고 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 부산 시내 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.2. 3.건물의 구조

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물 내 15층에 해당합니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 인조석으로 마감되었으며, 창호는 하이샤시창 구조입니다.

1.2. 4.이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

1.2. 5.설비내역

건물에는 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비(승용 1대, 비상용 4대), 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 편의를 제공합니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m, 최고높이 140m) 및 상대보호구역에 해당합니다. 이에 따라 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 황*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-24

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 3.인수되는 임차 보증금

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 4.권리분석 요약

본건과 관련된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

부산의 주요 상업 및 업무 중심지인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 매우 풍부합니다.

1.4. 2.상업시설 현황

주변에 각종 상업시설, 업무시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

1.4. 3.건물 용도

본 건물은 오피스텔 및 제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점)로 이용 가능하여 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 편의성

부산지하철 1, 2호선 서면역을 비롯한 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

1.5. 2.주변 편의시설

인근에 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 활동에 편리합니다.

1.5. 3.건물 및 주거 환경

2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 18층 건물 중 15층에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 기계식 주차설비가 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.중복사건

동일 부동산에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 매각기일 및 진행 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 2.내부 확인의 한계

현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 외부 관찰 및 관련 공부에 기반하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 설비 작동 상태 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.6. 3.임대관계 미상

임대 관계에 대한 상세 정보가 미상입니다. 비록 제공된 임차인 정보상 대항력 및 보증금/차임 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 현황에 대한 추가 확인이 요망됩니다.

1.6. 4.건축 관련 규제

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다수의 도시계획 및 건축법규가 적용되므로, 향후 용도 변경이나 건축 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 5.주차 시설

기계식 주차는 일반 주차에 비해 유지보수 비용이 발생하며, 고장 시 불편이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 201,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보에 따르면 161,000,000원의 거래가 있었습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적은 장점이 있습니다. 다만, 중복 사건, 내부 확인의 한계, 임대 관계 미상 등은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인으로 고려됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서면역 역세권: 부산의 중심업무지구이자 교통의 요지로서 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 노후도가 낮아 관리가 용이하고 선호도가 높습니다.

* 발달된 상권: 중심상가지대 내 위치하여 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 및 권리 관계 처리에 대한 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

최근 매매가 (JSON 분석): 161,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가(161,000,000원)와 감정가(201,000,000원) 간의 차이, 그리고 내부 확인의 한계 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준 또는 최근 실거래가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 대비 80% 수준: 160,800,000원 (약 1억 6천 80만원)

최근 실거래가 수준: 161,000,000원 (약 1억 6천 1백만원)

이러한 점들을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 책정하는 것을 제안합니다. 특히 1억 6천만원 초중반대부터 입찰을 시작하여 시장의 반응을 살펴보는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.