나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 13층1309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (8)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

감정가: 221,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 13층1309호

건물명: 위클리스타

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2022년

층수: 13층 (총 18층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

"한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근 중심상가지대 내 위치.

주위 각종 상업시설 및 업무시설 밀집.

2.2. 교통상황

차량 접근 용이.

인근 시내버스정류장 및 부산도시철도 1, 2호선 "서면역" 소재, 대중교통사정 양호.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 100m, 최고 140m), 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

총 등기부채권액: 6,065,314,820원.

말소기준권리: 합천농업협동조합 근저당 (2023-03-17)

매각으로 위 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 모두 소멸 예정.

3.2. 임차인 현황

임차인: 설정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-18

대항력: 없음

비고: 임차인 설정혜는 전입일자(2023-09-18) 대비 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당 (합천농업협동조합, 2023-03-17, 3,708,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리 소멸. 인수되는 권리 없음. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

건축물대장 상 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점)로도 활용 가능.

중심상가지대로 형성된 지역으로 다양한 상업 및 업무시설 존재.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 매매 정보 분석:

* 거래일: 2025년 7월 11일

* 거래가액: 161,000,000원 (16,100만원)

* 면적: 26.12㎡ (약 7.90평)

* 층수: 4층

본건(13층, 29.03㎡)과 동일 건물, 유사한 면적의 최근 거래 사례 존재.

최근 거래가액 161,000,000원을 기준으로, 본건의 감정가 221,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성 고려.

다만, 거래된 층수(4층)와 본건(13층)의 차이, 실제 내부 상태, 조망 등에 따라 가치 차이 발생 가능.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서면역 (1, 2호선) 인접, 지하철 및 다수 시내버스 노선 이용 편리.

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등 생활 인프라 풍부.

5.2. 혐오시설 유무

정보 탐색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 공동담보 물건으로 경매 진행.

감정평가서 요약 상, 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 유사 물건 및 공부에 기반한 통상적인 상태를 상정하여 평가. 경매 진행 및 응찰 시 재확인 요망.

6.2. 내부 확인 곤란

상기 6.1.의 내용과 같이, 내부 상태, 관리 상태, 하자 유무 등을 직접 확인하지 못한 상태이므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가는 221,000,000원이나, 최근 유사 면적의 거래가 161,000,000원으로 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

권리 관계는 명확하여 매각으로 모두 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

다만, 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 응찰 시 반드시 재확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 서면역 도보권으로 풍부한 배후수요 확보 가능.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

시세 대비 저평가 가능성: 최근 거래 사례 대비 감정가격을 고려할 때, 시세 차익 기대.

다목적 활용 가능성: 오피스텔 외 근린생활시설(소매점, 휴게음식점)로도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 161,000,000원 (26.12㎡ 기준)

본건 전용면적: 29.03㎡

감정가: 221,000,000원

최근 거래가 기준 환산 시 (면적 비례): 161,000,000원 / 26.12㎡ * 29.03㎡ ≈ 178,500,000원

인수 보증금 합계: 0원

현장 확인이 어려운 점, 층수 차이, 내부 상태 등을 고려하여 보수적으로 접근.

최근 거래가 및 환산 시세, 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 시세보다 유리한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

입찰가 산정 시에는 반드시 현장 재확인 및 주변 시세 변동 추이를 추가로 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.