나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 7층718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (3)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 7층718호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

* 건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 부전동, "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근 중심상가지대에 위치하며, 주변은 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집한 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 건물 특성: 위클리스타 오피스텔로, 2022년 준공된 총 18층 건물임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 17일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사우진종합산업개발)

* 소유권이전 (류용석)

* 근저당권 (합천농업협동조합)

* 가압류 (와이앤에스인베스트먼트)

* 가압류 (신용보증기금)

* 가압류 (한컴밸류인베스트먼트)

* 강제경매 (신용보증기금) - 본건

* 임의경매 (합천농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 6,065,314,820원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 확인되지 않아(미상) 이에 대한 주의가 요망됨.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점)도 포함되어 있음.

* 입지: 부산 최대 상업 및 교통의 중심지인 서면역 초역세권의 중심 상업지구 내에 위치하여 유동인구와 배후 수요가 풍부함.

* 시장: 주변에 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 매우 활성화되어 있으며, 임대 수요 또한 높을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근성이 매우 우수함.

* 편의시설: 주변에 백화점, 대형 마트, 병원, 은행 등 각종 상업 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

* 주변 환경: 주거 및 상업, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건 외 유사한 경매 사건이 존재하거나 공동 담보 설정 등으로 인해 권리 관계가 복잡하며, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이지만, 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어 현재 점유자가 누구인지, 별도의 임대차 계약 여부, 또는 소유자 직접 점유 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 실제 건물 상태가 공부나 외부 관찰과 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인을 요함.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 낙찰 후에도 지상권이 인수될 가능성에 대한 철저한 검토가 필요함.

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 60억 원을 초과하여 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 높음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치하며, 2022년 준공된 신축 오피스텔이라는 점에서 입지적 장점이 매우 뛰어남.

* 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설은 큰 매력 요소이나, 임대 관계 미확인, 내부 확인 곤란, 미소멸 권리 가능성 등 잠재적 리스크를 안고 있음.

* 총 채무액이 감정가 대비 현저히 높아 권리 관계가 복잡할 것으로 예상되므로, 철저한 현장 확인 및 권리 분석을 바탕으로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상업 중심지인 서면역 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 유동 인구를 자랑함.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 관리가 양호할 것으로 기대됨 (단, 내부 상태 확인 필수).

* 높은 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 오피스텔 및 상가 임대에 대한 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 전용면적 26.12㎡의 물건이 2025년 7월 11일 161,000,000원(만원 단위)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2030만원 수준입니다. 본건 물건의 면적은 26.59㎡로 유사합니다. 감정가는 202,000,000원이나, 최근 실거래가와의 차이가 존재합니다.

* 잠재적 리스크 고려: 임대 관계 미확인, 내부 확인 곤란, 미소멸 권리(지상권) 가능성 등은 낙찰가 산정 시 고려해야 할 위험 요소입니다.

* 예상 입찰가: 이러한 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 최근 실거래가 161,000,000원을 기준으로 하되, 면적 차이와 잠재적 위험 해소를 위한 비용을 감안하여 175,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 단, 현장 답사 및 권리 관계에 대한 추가적인 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.