나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [11] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (11)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1, 위클리스타 14층1405호

건물용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 선순위 전세권 존재

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4777㎡ (약 1.05평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

건물지분: 23.4㎡ (약 7.08평)

건축년도: 2022년 6월 7일

총 층수: 18층 (본건 14층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

해당 물건은 중심상가지대 내 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY_TRANSPORTATION]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 신용보증기금의 강제경매 개시결정(갑8, 2024.11.25)입니다. [cite:RIGHTS_ANALYSIS_SUMMARY]

아이비케이저축은행의 전세권 설정(을2, 2023.08.23, 115,000,000원)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다. [cite:RIGHTS_ANALYSIS_SUMMARY, PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

3.2. 인수 및 말소 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 2번 전세권설정등기(2023.8.23 등기, 115,000,000원)는 매수인에게 인수됩니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

말소되는 권리: 말소기준권리인 신용보증기금의 강제경매 개시결정 등기 외 나머지 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:RIGHTS_ANALYSIS_SUMMARY]

3.3. 임차인 현황

주식회사아이비케이저축은행이 전세권자로 등재되어 있으며, 보증금 115,000,000원에 차임은 0원입니다. [cite:TENANT_INFORMATION]

본 임차인은 대항력이 없습니다. [cite:TENANT_INFORMATION]

전세권은 매수인에게 인수되므로, 인수되는 전세금은 115,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산진구 부전동의 중심상가지대로에 위치하여 상업 및 업무 활동이 매우 활발한 지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

인근에 한국전력공사 부산울산본부가 있어 관련 종사자 수요가 예상됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

4.2. 주변 시설

주변에는 백화점, 쇼핑몰, 다양한 병원, 금융기관 등 각종 편의시설이 밀집해 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. [cite:HAZARDOUS_FACILITIES_SEARCH]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도보 거리에 대형마트, 편의점, 식당가 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

부산 최대 번화가 중 하나인 서면 상권의 모든 인프라를 가까이서 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

가장 큰 리스크는 1억 1,500만 원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 발생함을 의미합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES, RIGHTS_ANALYSIS_SUMMARY]

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 진행 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다. [cite:SPECIAL_NOTES, SPECIAL_PROPERTY_INFORMATION]

6.2. 물건 상태 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의해 평가가 이루어졌습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY_OTHER]

따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 가치가 높습니다.

하지만 1.15억 원의 선순위 전세권이 인수되는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

권리분석상으로는 말소되는 권리가 많으나, 인수되는 전세권의 부담이 명확합니다.

8. 투자 포인트

서면역 역세권 입지로 공실 우려가 적고 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

2022년 준공된 신축 건물로 내외부 컨디션이 양호할 가능성이 높습니다.

중심상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 11일에 동일 건물 4층 26.12㎡(약 7.9평) 물건이 16,100만원에 거래되었습니다. [cite:RECENT_SALES_JSON] 본건(23.40㎡)과 면적 차이가 크지 않으므로, 이를 시세 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 178,000,000원

인수되는 전세권: 115,000,000원

최근 유사 물건 매매가: 161,000,000원 (26.12㎡ 기준) [cite:RECENT_SALES_JSON]

본건 전용면적: 23.40㎡

시세 분석:

최근 거래된 26.12㎡(약 7.9평) 오피스텔이 16,100만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(23.40㎡, 약 7.08평)의 시세는 약 14,430만원으로 추정됩니다. (16,100만원 / 7.9평 * 7.08평)

인수되는 전세권 115,000,000원을 감안하면, 총 투자금(입찰가 + 인수 전세권)이 이 시세 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 수익성 확보를 위한 최대 입찰가는 약 29,300,000원 (14,430만원 - 11,500만원)으로 계산됩니다.

예상 입찰가:

인수되는 전세권 금액이 상당하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례와 인수되는 전세권을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 설정하기 어렵습니다.

본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 감안하여, 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이 범위를 초과하는 입찰가는 인수되는 전세권을 고려할 때 손실 발생 가능성이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.