나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 12층1212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (갑8)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 201,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1, 위클리스타 12층 1212호

용도: 오피스텔

건축년도: 2022년

건물면적: 26.12㎡ (약 7.9평)

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평) (지분)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하며, 중심상가지대 내 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 100m, 최고 140m) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 합천농업협동조합의 근저당(을1)입니다. 이에 따라 본 경매로 인해 을1 근저당 및 그 이후 접수된 갑4~갑9의 가압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 약 60억 9천 4백만원에 달합니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이채은 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 23일

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 이채은은 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 물건 명세서상 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부전동은 부산의 핵심 상업지구인 서면 상권의 일부로, 각종 상업시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. 한국전력공사 부산울산본부 등 주요 기관과도 근접하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면역 역세권에 위치하여 롯데백화점, NC백화점, 대형마트, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다. 또한, 건축법상 높이 제한 및 용도 제한 등 토지 이용 계획에 따른 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

현장 조사 시 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

주변이 상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 주말 저녁 등 외부 소음 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 업무지구인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 2022년 준공된 신축 건물이며, 권리분석상 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 인수할 수 있고 임차인의 명도 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다. 최근 거래 사례와 감정가, 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권 중심상업지구에 위치하여 높은 투자가치 보유.

* 2022년 준공된 신축 건물로 상품성 우수.

* 26.12㎡의 전용면적은 1인 가구 및 소규모 사업체 임대 수요에 적합.

* 명도 대상 임차인이 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 명도 용이.

* 우수한 주변 편의시설 및 교통망으로 인한 높은 실거주 및 임대 선호도.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례는 2025년 7월 11일, 26.12㎡ 면적의 4층 물건이 161,000,000원에 거래된 기록이 있습니다 [사용자 제공 JSON]. 감정가는 201,000,000원이며, 주변 신축 오피스텔의 매매 가격은 1억 7천만원대에서 2억 1천만원대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건은 12층으로 4층 물건보다 높은 층수라는 장점이 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원에서 190,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 87% ~ 95% 수준입니다.

예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.