나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [10] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 13층1317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (10)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 13층1317호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설(소매점,휴게음식점))

감정가: 201,000,000원 (2억 100만원)

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4777㎡ (약 1.05평)

건물면적: 26.12㎡ (약 7.90평)

건물지분: 26.12㎡ (약 7.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

3. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경:

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하며, 중심상가지대 내 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있음.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로상태:

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 100m, 최고 140m)에 해당하며, 상대보호구역임.

4. 권리분석

2.

권리분석

* 말소기준권리:

을1. 합천농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-03-17)

* 권리 분석 결과:

모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 말소 예정으로 파악됨. 따라서 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리(별도의 지상권 등)는 없는 것으로 판단됨. (등기부 요약상 말소 예정 권리 다수 확인)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

* 임차인 관련 주의 문구:

인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상이더라도, 실제 점유 관계 및 법적 권리 유무에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

2.

상권분석

* 건물 용도 및 구성:

주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점)로도 이용 가능함. "위클리스타" 건물 내 총 309개 호실이 존재함.

* 주변 상권:

부산의 주요 중심상가지대인 서면 일대에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역임. 다양한 상업시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부함.

* 건물 상태 및 평가:

건축물대장상 2022년 6월 7일 사용승인된 비교적 신축 건물임. 다만, 감정평가 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 반드시 재확인이 요망됨.

6. 생활정보

2.

생활정보

* 편의시설:

중심상가지대 위치 특성상 쇼핑몰, 백화점, 마트, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 교통:

부산도시철도 1, 2호선 서면역 초역세권이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 탁월함.

* 교육시설:

상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 시설과의 관계를 확인해야 함. (정확한 학교명 및 거리 확인 필요)

* 기타:

병원, 은행 등 각종 생활 편의 시설 접근성이 우수함.

7. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인:

감정평가 시 현장 방문이 어려워 건물 내부 상태를 정확히 파악하지 못함. 실제 하자, 수리 필요 정도 등은 현장 확인을 통해 반드시 재검증해야 함.

* 임대 관계 미상:

인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 명확하지 않아 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보:

동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복되거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 주의가 필요함.

* 토지이용계획상 제한:

상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 용도 제한이 있으므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

8. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근 중심상가지대에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2022년에 사용 승인되어 비교적 최신 상태일 것으로 예상되나, 정확한 내부 상태는 별도의 확인이 필수적입니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 보이나, 중복사건 및 공동담보와 같은 특이사항은 주의 깊게 검토해야 합니다. 임대 관계가 미상이므로, 명도 관련 사항을 철저히 조사하는 것이 중요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 최중심 입지: 부산 최대 번화가 중 하나인 서면역 역세권 중심상업지역에 위치하여 풍부한 임대 수요와 가치 상승 잠재력을 지님.

* 신축 오피스텔: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 즉시 임대 또는 실거주가 가능하며 관리 용이성이 높음.

* 시세 차익 및 임대 수익 기대: 최근 거래 사례를 바탕으로 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득 시 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

10. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 11일 동일한 건물(위클리스타)의 26.12㎡ 면적 물건이 16,100만원(1억 6,100만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가 20,100만원보다 약 4,000만원 낮은 금액입니다. 해당 면적(26.12㎡)은 약 7.90평으로, 제곱미터당 약 616만원 수준의 거래가격을 형성하고 있습니다.

* 권리 관계 및 인수 비용:

본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이며 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 추가적인 인수 비용은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

최근 실거래가(16,100만원)와 감정가(20,100만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 신축 건물이라는 점과 서면 중심상권의 입지적 가치를 고려하되, 내부 상태 확인 불가 및 중복사건 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

최근 실거래가인 16,100만원을 기준으로, 현 시세 및 경매 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 낙찰가율을 100% ~ 110% 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원 (1억 7천만원 ~ 1억 8천만원)

* 참고 사항:

본 추천 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 통상적인 시세 분석을 기반으로 하며, 실제 현장 조사, 경쟁 상황, 법원 감정가 대비 낙찰가율 변화 등 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 물건에 대한 철저한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 수행하시기 바랍니다.

* 주변 시설 분석 (혐오시설 유무):

부산진구 부전동 226-1번지 일대는 부산 최대 상업 및 업무 중심지 중 하나인 서면 지역에 해당합니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 해당 지역은 유동인구가 많고 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집한 번화가로서, 직접적인 '혐오시설'로 분류될 만한 시설의 입지는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 밀집 지역 특성상 소음, 교통 혼잡 등 생활 편의와 관련된 민감 요소는 존재할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.