나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 13층1304호

용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건축년도: 2022년

총 층수: 18층

해당 층: 13층

호수: 1304호

주용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설

1.3. 권리 정보

말소기준권리: 을구 3번 전세권설정 (2023-08-28, 115,000,000원)

채권 총액: 2,472,314,820원

1.4. 특수물건정보

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중심상가지대 내 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 활기찬 도시 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 및 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

물건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 100m, 최고 140m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 전세권설정등기(2023년 8월 28일 등기, 115,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 전세금을 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리(을구 3번 전세권) 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사현대렌탈케어

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

주식회사현대렌탈케어는 대항력이 없어 보증금 전액이 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 보이나, 상기 '인수되는 권리' 항목과 같이 을구 3번 전세권이 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근 중심상가지대로, 오피스텔 및 상업·업무시설이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 7월 11일에 동일 건물(위클리스타) 내 4층, 전용면적 26.12㎡(약 7.9평) 오피스텔이 16,100만원(161,000,000원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이 거래가는 3.3㎡당 약 20,380,000원 수준입니다.

4.3. 시세 판단

본건의 감정가는 178,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 25,200,000원 수준으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 편입니다. 다만, 본건의 전용면적(23.40㎡)이 최근 실거래 사례(26.12㎡)보다 약간 작다는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

부산도시철도 1, 2호선 서면역 도보 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 롯데백화점, NC백화점, 각종 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설이 풍부하게 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

신축 오피스텔로서 깔끔한 주거 및 업무 환경을 제공하며, 서면 지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5.4. 주변 시설

현장 조사 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가서 상 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가되었습니다. 실제 물건의 내부 상태(하자, 수리 필요성 등)는 다를 수 있으므로, 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 인수되는 권리(전세권)

물건명세서에 따르면 을구 3번 전세권(115,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 수 있어, 입찰가 산정에 있어 가장 신중한 검토가 필요합니다. (주의: 등기부등본 상 '을3' 전세권은 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서의 '인수됨' 기재가 우선적으로 고려되어야 합니다. 이에 대한 명확한 확인은 법률 전문가와 상담하시기를 권장합니다.)

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차 진행 시 추가적인 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 임대차 관계

임대 관계가 불명확하다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 비즈니스 및 상업 중심지인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 2022년 준공된 비교적 새 건물로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 물건명세서상 매수인에게 인수되는 전세권 115,000,000원이 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 내부 확인이 곤란했다는 점은 응찰 전 반드시 직접 확인해야 할 사항입니다. 중복사건, 공동담보 등의 특이사항도 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서면역 초역세권으로 풍부한 임대 수요 및 높은 투자가치.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 현대적인 시설과 높은 건물 가치 유지.

* 편리한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 편의시설이 집결된 중심상권.

* 소형 면적: 23.40㎡(약 7.08평)의 효율적인 공간으로 1인 가구 및 소규모 사업체 임대 적합.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가(26.12㎡ 기준 161,000,000원)를 바탕으로 본건의 전용면적(23.40㎡)을 고려한 적정 시장 가치는 약 144,000,000원으로 추정됩니다.

만약 물건명세서에 명시된 대로 115,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다면, 낙찰자가 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수되는 전세권)을 고려하여, 시장 가치 144,000,000원에 맞춰 입찰가를 산정할 경우 최대 입찰가는 약 29,000,000원 수준이 됩니다. 이처럼 낮은 금액은 통상적인 경매가와 큰 괴리가 있으며, 이는 인수되는 전세권의 존재가 매수자에게 매우 큰 부담이 됨을 시사합니다.

일반적으로 말소기준권리인 전세권이 경매로 소멸되는 경우가 많다는 점을 감안하면, 낙찰자가 전세권을 인수하지 않는다는 전제 하에서는 추정 시장 가치인 144,000,000원 내외에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 낙찰 시 전세권 인수 여부에 대한 불확실성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다. 전세권 인수 부담을 감안하지 않을 경우, 120,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 전에 반드시 전문가와 상담하여 인수되는 권리에 대한 정확한 법적 판단을 받으시길 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.