나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 11층1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 11층 1109호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 221,000,000원

토지면적: 3.87㎡ (약 1.17평)

건물면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.1. 입지조건

입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 중심상가지대 내 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건축년도: 2022년 6월 6일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 17일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 3,708,000,000원)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 이전 (류용석), 신탁등기 말소 (주식회사우진종합산업개발).

* 근저당권 (합천농업협동조합) - 말소기준권리.

* 가압류 (와이앤에스인베스트먼트, 신용보증기금, 한컴밸류인베스트먼트) - 모두 말소 대상입니다.

* 강제경매 (신용보증기금) - 본건 경매 개시의 근거입니다.

* 압류 (부산진구, 부산진세무서장) - 말소 대상입니다.

* 임의경매 (합천농업협동조합) - 말소 대상입니다.

총 등기부채권액: 6,065,314,820원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 물건명세서상 지상권에 대한 언급이 있으나, 통상적인 경매 절차에서 말소기준권리 하위 권리는 모두 소멸되므로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현장 조사 시 확인이 곤란하여 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근 중심상업지구에 위치합니다.

주변에는 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발합니다.

이는 오피스텔 및 상가(소매점, 휴게음식점 등) 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 서면 상권은 젊은 창업가 유입 및 문화/이벤트 강화를 통한 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

주변 시설: "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하며, 중심상업지구 내에 있어 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 각종 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

교통: 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

건물 특징: 18층 규모의 오피스텔로, 2022년 준공되어 비교적 신축이며, 본 물건은 11층에 위치합니다. 총 309개 호실로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 동일한 채무 또는 담보물에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행될 수 있어, 경매 진행 과정 및 결과에 변동 가능성이 있습니다.

건물 내부 확인 곤란: 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 물건 평가에 기반하였으므로 실제 내부 상태는 응찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으나, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(100m, 140m), 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 사전에 확인해야 합니다.

주변 시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 모든 시설은 개인의 가치관에 따라 다르게 인식될 수 있으며, 도심 상업지역의 특성상 유흥가 등 소음이나 유동인구 관련 문제는 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 및 상업 중심지인 서면역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

2022년 준공으로 건물 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대되나, 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점은 응찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하위에 있는 모든 권리가 말소 예정되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 조사와 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

서면역 역세권 중심상업지구라는 뛰어난 입지.

2022년 준공된 신축 건물로 높은 상품성 보유.

권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음 (보증금 0원).

풍부한 유동인구 및 직장인, 학생 등 안정적인 임대 수요 예상.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 221,000,000원

최근 매매 사례 (26.12㎡, 4층): 161,000,000원 [JSON 데이터 분석]

본 물건 면적 (29.03㎡) 기준 시세 환산가: 약 178,887,470원 (6,163,859원/㎡ * 29.03㎡)

상기 분석을 바탕으로, 본 물건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 물건은 11층으로 최근 거래된 4층보다 높은 층수임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

권리 분석상 인수 부담은 없으나, 중복사건 및 내부 미확인 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.