나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 4층419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 4층419호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 200,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

* 건물 연면적: 15,086.76㎡ (전체 건물)

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

* 토지 지분: 3.5403㎡ (약 1.07평)

* 건물 면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 건물 지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 전용 면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

1.3. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있음.

* 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 합천농업협동조합 근저당 (2023-03-17 접수)

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액: 6,065,314,820원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 류용석 (2023-03-17)

* 근저당: 합천농업협동조합 (2023-03-17, 3,708,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 와이앤에스인베스트먼트 (2023-10-31, 500,000,000원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024-02-22, 163,180,531원) - 말소

* 강제경매: 신용보증기금 (2024-07-31, 181,990,494원) - 본건 (2024타경65944)

* 가압류: 한컴밸류인베스트먼트 (2024-07-31, 1,694,134,289원) - 말소

* 임의경매: 합천농업협동조합 (2025-05-20) - (2025타경21938)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지인 서면역 인근에 위치함.

* 주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관, 문화시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부함.

* 오피스텔로서 배후수요가 탄탄할 것으로 예상됨.

4.2. 건물 특성

* 2022년 사용승인된 신축 건물로 내부 시설 및 외관이 비교적 양호할 것으로 판단됨.

* 18층 건물 내 4층에 위치하며, 총 309세대로 구성된 비교적 대규모 오피스텔임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 상업지대 내 백화점, 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설 이용 가능.

* 서면역을 중심으로 한 부산 최대 상권 내에 위치하여 생활 인프라가 매우 우수함.

5.2. 교육 및 문화시설

* 상대보호구역에 포함되어 있으나, 인근에 다수의 학교가 위치하여 교육환경을 고려해야 함.

* 다양한 문화시설 및 여가 공간 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차상의 변동 가능성이 있음.

* 등기부상 채무 총액이 상당하나, 말소기준권리 이하시점의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확함.

6.2. 현장 확인의 어려움

* 감정평가서상 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건 기준으로 평가되었음. (명도 및 내부 상태 재확인 필수)

6.3. 임대 관계

* 임대 관계가 미상임. 소유자 점유 여부, 임차인 존재 여부, 대항력 유무 등을 사전에 철저히 확인해야 함. (인수되는 보증금은 0원으로 파악됨.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 최대 번화가인 서면역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔임.

* 교통, 생활 편의시설, 상권 등 입지적 조건이 매우 우수하며, 배후수요 또한 풍부할 것으로 판단됨.

* 등기부상 채무 총액이 상당하나, 말소기준권리 이하시점의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확함.

* 다만, 현장 내부 확인이 어렵고 임대 관계가 미상이므로, 현장 조사 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요함.

* 주변 지역은 중심상가지대로서, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았음.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

* 부산의 중심 상권인 서면 지역의 핵심 입지로, 향후 가치 상승 기대.

8.2. 신축 건물

* 2022년 준공된 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 절감 및 즉시 활용 가능.

8.3. 풍부한 배후수요

* 주변 상업 및 업무 시설 종사자와 서면 지역 유동인구를 기반으로 한 높은 임대 수요.

8.4. 합리적인 감정가

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다면 투자 가치 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(위클리스타) 4층 전용면적 약 26.12㎡가 2025년 7월 11일에 161,000,000원에 직거래된 사례가 있음.

* 감정가(200,000,000원) 대비 최근 매매 시세(161,000,000원)가 낮은 편임.

* 물건의 전용면적(26.59㎡)과 최근 매매 사례 면적(26.12㎡)이 유사하므로, 이를 주요 시세 기준으로 삼을 수 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최근 시세 정보(161,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보임.

* 본건은 감정가가 2억 원이므로, 첫 매각 기일이 아닐 가능성이 높으며 유찰 횟수에 따라 입찰가를 조정해야 함.

* 최근 매매가 161,000,000원을 기준으로, 85% 수준인 약 136,000,000원부터 시작하여 경쟁 정도에 따라 상향 조정을 고려하는 것이 보수적인 접근 방식임.

* 보수적 예상 입찰가: 약 136,000,000원 ~ 150,000,000원

* 공격적 예상 입찰가: 약 150,000,000원 ~ 161,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.