나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65944 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 8층819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치하는
위클리스타 제4층 제419호외 22개호로서, 주위는 중심상가지대 내 각종 상업시설 및
업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1,2호선 "서면역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제4층 제419호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 인조석 마감.
창호 : 하이샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경65944 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 8층819호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5403㎡ (약 1.07평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금으로 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: -

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 현황 (건축물대장 및 등기부 요약 기반)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

기타 용도: 제1종근린생활시설(소매점,휴게음식점)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 06월 07일

층수: 지하 2층, 지상 18층

총 호수: 309호

1.3. 등기부 요약 (권리분석 참고)

말소기준권리: 2023년 03월 17일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권 (을1, 채권최고액 3,708,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 6,065,314,820원

1.4. 제공된 JSON 정보 분석 (참고용)

최근 전유부 JSON 정보에 따르면, '1819호'가 '18층'에 위치하며 면적은 약 26.12㎡로 확인됩니다. 이는 본건 소재지(8층819호)와 단위(호)는 동일하나 층수 정보에 차이가 있습니다. 제공된 건물면적 26.59㎡와도 약간의 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "한국전력공사 부산울산본부" 북측 인근에 위치한 "위클리스타" 건물 내에 있습니다.

주위는 부산의 중심상가지대 내에 형성되어 있으며, 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

특히 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역"이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건물 진출입에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구

* 높이 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m, 최고높이 140m)

* 기타 제한: 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 03월 17일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. (근저당권, 소유권이전, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등 명시된 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 임대차 관계는 확인되지 않았으며, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

주의사항: 임차인 정보가 미상이고 내부 확인이 곤란한 상황이므로, 실제 현장 조사 시 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 강조됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위환경

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면 일대에 속합니다.

주변에 대형 백화점, 쇼핑몰, 금융기관, 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부하며, 오피스텔로서의 임대 수요 또한 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 서면역(1, 2호선) 초역세권, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, CGV, 각종 병원, 은행, 프랜차이즈 식당 및 카페 등 밀집

* 업무시설: 한국전력공사 부산울산본부 등 인근에 업무 시설 위치

4.3. 혐오시설 확인

주변 환경 조사 결과, 일반적으로 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 재확인을 권장합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

서면역을 중심으로 구축된 광역 교통망을 이용할 수 있으며, 시내버스 노선 또한 다양하여 부산 시내 어느 곳으로든 편리하게 이동할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

서면역 상권의 모든 생활 편의시설(쇼핑, 외식, 금융, 의료 등)을 도보권 내에서 이용 가능합니다.

5.3. 교육시설

'상대보호구역'으로 지정되어 있는 점으로 미루어 보아, 인근에 학교 등 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계 가능성

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다.

6.2. 정보 확인의 어려움

임차 관계가 미상이고, 내부 확인이 곤란하여 정확한 물건 상태 및 점유 관계 파악에 어려움이 있습니다. 이는 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

6.3. 건축 및 이용 규제

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 해당 토지 및 건물에 적용되는 다양한 건축 및 이용 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.4. 채권 총액 대비 낮은 감정가

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 유찰 가능성이 있으며 낙찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

하지만 중복사건, 공동담보, 임대관계 미상 및 내부 확인 곤란 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려하여 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심 상업/업무/교통 허브인 서면역 역세권에 위치하여 임대 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 현대적인 시설과 좋은 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 프리미엄: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용 가능한 높은 수준의 역세권 가치를 누립니다.

* 시세 상승 잠재력: 서면 일대 개발 호재 및 부산 도시 발전 계획에 따라 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 26㎡)의 4층 물건이 16,100만원 (1억 6,100만원)에 거래되었습니다.

본건은 8층(또는 18층, JSON 정보상)에 위치한 것으로 파악되며, 이는 4층보다 높은 층으로 층별 가치 상승분을 고려할 수 있습니다.

감정가는 204,000,000원입니다.

제공된 시장 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세 및 향후 가치를 반영한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 신중하게 산정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 90% 수준 또는 최근 실거래가 대비 10%~20% 가량 높은 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 185,000,000원 수준을 초기 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.