나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6005 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 7층726호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1(가)-4(라)는 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구 사거리 북측 인근에 위치한
(굿마인드오피스텔) 7층726호, 6층605호, 6층601호, 7층703호 구분건물로서, 주위는 중소규
모의 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

기호1(가)-4(라) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일
반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가)-4(라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 7층726호, 6층605호, 6층6
01호, 7층703호 구분건물로서,
외벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 등,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호1(가)-4(라) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호1(가)-4(라) : 본건 소재 건물에 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비
, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) (접합), 상대보호구역(전남
대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사
업법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경6005 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 7층726호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 7층건 중 7층 726호

감정가: 55,000,000원

토지면적: 7.23㎡ (약 2.19평)

건물면적: 23.48㎡ (약 7.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손

1.2. 건축물 정보

건물명: 굿마인드오피스텔

준공일: 2004년 10월 29일

해당층: 7층

총 층수: 7층

전유부 면적: 23.48㎡ (약 7.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동 전대입구 사거리 북측 인근에 위치하며, 굿마인드오피스텔 7층 726호입니다. 주변으로는 중소규모 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로는 소로(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 전남대학교의 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이기옥 (2016.02.03.), 유한회사하나로 (2017.11.28.)

* 임차권: 손 정 (2024.04.19. 등기, 보증금 45,000,000원) - 인수 대상

* 가압류: 손 정 (2024.05.03.) - 말소 기준 권리

* 강제경매: 손 정 (2024.07.26.) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손 정

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 2월 9일

* 배당신고일자: 2024년 4월 19일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 을구 7번 임차권 등기(2024.04.19.)가 매수인이 인수하는 권리로 확인됩니다. 이는 보증금 45,000,000원에 대한 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

최근 인근 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 면적과 층수에 따라 시세 편차가 있었습니다.

* 25.84㎡, 3층: 56,000,000원 (2026.06.09.)

* 14.79㎡, 6층: 18,000,000원 (2025.11.21.)

* 15.82㎡, 6층: 26,000,000원 (2025.11.03.)

본 물건의 전용면적 23.48㎡(약 7.10평)를 고려할 때, 최근 유사 면적 또는 더 큰 면적의 거래 사례에서 50,000,000원 이상의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 7층이라는 층수 이점과 면적을 고려하면 현 시세는 50,000,000원 ~ 56,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 상권: 중소규모 점포, 단독주택, 주거용 오피스텔, 아파트 단지가 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 손 정의 보증금 45,000,000원입니다. 해당 보증금은 매각으로 소멸되지 않으며, 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 계약 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 편리한 입지에 위치한 오피스텔입니다. 다만, 45,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수라는 중대한 부담이 존재합니다. 따라서 실제 낙찰 후 인수하게 될 총 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심권역의 오피스텔로 잠재적 가치 보유.

* 전대입구 사거리 인근으로 교통 및 생활 인프라 양호.

* 전용면적 23.48㎡로 1~2인 가구 실수요 또는 소형 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 55,000,000원이며, 매수인이 인수해야 하는 보증금은 45,000,000원입니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 감정가 - 인수 보증금 = 55,000,000원 - 45,000,000원 = 10,000,000원

이는 인수 보증금을 고려한 순수 자산 가치를 반영한 입찰가로, 실제 입찰 시에는 보증금 변제 여부 및 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.