나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87059 [1] 광주광역시 동구 산수동 523-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "산수오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

형상 : 사다리
지세 : 평지
이용상황 : 단독주택

인접 도로상태

본 건 남서측으로 약 3m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가

구조 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕
외벽 : 치장벽돌, 석재붙임등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 타일, 장판 등 마감
창호 : 샷시창 등 마감

2-나

구조 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마가마
바닥 : 타일 등 마감

이용상태

2-가 : 단독주택
2-나 : 변소

설비내역

난방설비, 급배수설비, 위생설비

부합물 및 종물

별첨 명세표 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 건물 기호(2)는 일반건축물대장상 건축허가일이 1977.06.24, 사용승인일이 1997.12.26로 동구청 건축과에 문의한 결과 정확한 사용승인일이 확인되지 않아 구조, 재질, 시공 및 관리상태 등을 참작하여 관찰감가법에 의한 원가방식으로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 건은 광주광역시 동구 산수동 523-9번지에 소재한 단독주택입니다. "산수오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

1.2. 물건 상세 내역

사건번호: 광주지방법원 2024타경87059 (1)

용도: 단독주택

감정가: 193,604,800원

토지면적: 136.10㎡ (약 41.17평)

건물면적: 109.08㎡ (약 32.99평)

토지지분: 136.1㎡

건물지분: 109.08㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 2.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동광주새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "산수오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

형상: 사다리형

지세: 평지

이용상황: 단독주택

인접 도로상태: 본 건 남서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 2월 5일 접수된 동광주새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 동순위 이하의 모든 권리(소유권이전, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸됩니다.

최근 소유권 이전은 2024년 11월 14일 상속으로 인한 김원식외 1명 명의입니다.

총 등기부채권액은 89,507,040원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -' 라는 기재가 있어, 지상권 존재 여부 및 상세 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사물건 시세

제공된 주변 매매/임대 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본 건의 '단독주택'과는 물건 유형이 다릅니다. 따라서 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

분석된 다세대 주택의 최근 매매 사례는 2024년 10월에 2,800만원에서 4,730만원 수준으로, 전용면적 32.2㎡ ~ 35.436㎡ 규모입니다. 이는 본 건의 단독주택과는 직접 비교하기 어려운 시세이며, 단위 면적당 가격 산정 시 주의가 필요합니다.

본 건은 136.10㎡의 토지와 109.08㎡의 건물을 포함하며, 감정가는 193,604,800원입니다. 주변 지역의 일반적인 단독주택 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 해당 지역의 시장 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

4.2. 시세 분석 및 예상가 산정 근거

본 건은 단독주택으로, 제공된 주변 다세대 주택 시세 정보로는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

감정평가액 193,604,800원은 토지(136.10㎡)와 건물(109.08㎡)의 현황을 반영한 평가액입니다.

주변이 주거지대이고 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준임을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화 및 사용승인일 관련 불확실성 등의 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 경매 시에는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

본 건은 주거지대로서 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

"산수오거리" 인근 지역은 상권이 형성되어 있어 다양한 편의시설 및 교통망 이용이 가능합니다.

혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 사용승인일 관련

건축물대장상 건축허가일은 1977년 6월 24일, 사용승인일은 1977년 12월 26일입니다.

감정평가 과정에서 동구청 건축과 문의 결과, 정확한 사용승인일이 확인되지 않아 구조, 재질, 시공 및 관리상태 등을 참작하여 관찰감가법에 의한 원가방식으로 평가되었습니다.

이러한 사용승인일 관련 불확실성은 건물의 현 상태 및 잠재적 법적 문제 파악을 위해 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

6.2. 제시외 건물 존재

2. 00㎡의 제시외 건물(변소로 추정)이 매각에 포함되나, 그 정확한 상태 및 활용도는 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -'로 기재되어 있어, 지상권의 존재 여부 및 권리관계에 대한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

입지조건, 교통, 생활편의시설 접근성 등은 양호한 편입니다.

주요 리스크 요인으로는 건물 노후화 및 사용승인일 관련 불확실성, 그리고 불분명한 지상권 등기 관련 사항이 있습니다.

이러한 부분은 사전에 면밀히 검토하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지대에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 단독주택 부지로서 향후 재건축 또는 증축 가능성을 고려할 수 있습니다 (관련 법규 확인 필요).

* 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 적절한 수리 및 관리를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 193,604,800원입니다.

주변 다세대 주택 시세 정보로는 단독주택의 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

건물 노후화 및 사용승인일 관련 불확실성, 잠재적 지상권 문제 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가 수준을 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 185,000,000원

권장 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.