나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3652 [2] 전라남도 나주시 반남면 신촌리 836 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 반남면 신촌리 소재 “국립나주박물관”북동측 인근[일련번호 1)],남서측 근거리[일련번호 2)~ 5)-가 ~ 다]에 위치하며,
주변은 전, 답, 임야, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지, 답,
일련번호 2), 3) 부정형 평지, 주거나지,
일련번호 4) 부정형 평지, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 구거를 사이에두고 폭 약 4M의 아스팔트포장도로, 남측으로 소폭의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 2) ~ 4) 북서측으로 폭 약 3M의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,소하천예정지(북두천)<소하천정비법>,개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
일련번호 2), 3) 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
일련번호 4) 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역) , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5-가) 경량철골조 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌 치장 등,
내벽 : 벽지 + 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

일련번호 5-나) 벽돌조 스레트지붕(현황 '판넬지붕') 단층 건물로서,
벽체 : 시멘몰탈 등,
창호 : 새시창호 등임.

일련번호 5-다) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 마감 등임.

이용상태

일련번호 5-가) 단독주택,
일련번호 5-나) 창고,
일련번호 5-다) 저온저장고로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 태양광발전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 5-나)는 공부상 구조가 '벽돌조 스레트지붕'이나, 현황 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 목록2,3,4,5 일괄매각
- 목록2,3,4 지상에 수목 소재, 매각 포함
- 목록4 지상에 컨테이너 창고 소재, 매각 제외
- 목록5 건물에 제시외 건물 태양광발전설비 소재, 매각 포함
- 목록5 공부상 "부속건물 벽돌조 스레트지붕 단층 창고 15.12㎡"이나 현황은 "부속건물 벽돌조 판넬지붕 단층 창고 15.12㎡"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3652 (2)

소재지: 전라남도 나주시 반남면 신촌리 836

용도: 단독주택

감정가: 211,021,600원

토지 면적: 1,278.50㎡ (약 386.7평)

건물 면적: 106.26㎡ (약 32.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 마한농업협동조합

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 반남면 신촌리에 위치하며, 국립나주박물관 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 전, 답, 임야, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 농림지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역 등에 속합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리는 2018년 11월 28일 접수된 마한농업협동조합의 근저당권이며, 경매로 인해 근저당권, 가압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계액이 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 전통적인 상업 시설보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 입지입니다.

인근 국립나주박물관의 존재는 지역 문화 관광 활성화 가능성을 시사하나, 직접적인 상권 형성에 미치는 영향은 제한적입니다.

주변 환경은 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

5. 생활정보

전원생활을 누릴 수 있는 조용한 환경입니다.

국립나주박물관과 인접하여 문화 시설 접근성이 있습니다.

차량 이용 시 나주시내 및 인근 편의 시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

농촌 지역의 특성상 도시 지역 대비 편의시설, 의료시설, 대중교통 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

일부 주민들의 생활쓰레기 소각으로 인한 대기 환경 악화 및 냄새 발생 가능성이 제기되고 있어 주의가 필요합니다.

건물 중 부속건물(창고)의 공부상 지붕 재질(스레트)과 현황(판넬) 간 차이가 있습니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택, 창고, 태양광 설비 등을 포함한 농촌 주택입니다.

국립나주박물관 인근이라는 지리적 이점이 있으나, 농촌 지역의 특성과 일부 생활 환경상의 주의사항(쓰레기 소각 냄새)을 고려해야 합니다.

넓은 토지를 활용한 농업, 전원생활, 혹은 주말주택 등으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지를 활용한 다목적 개발(농업, 텃밭, 조경 등) 가능성이 있습니다.

태양광 발전 설비로 인한 에너지 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,021,600원입니다.

조사된 주변 시세 자료에 따르면, 토지 가치가 감정가 이상으로 평가될 수 있는 가능성도 있으나, 해당 자료의 적용 가능성 및 신뢰도에 대한 검토가 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 100%~110% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

구체적으로는 211,000,000원 ~ 232,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 물건의 현장 확인 및 최신 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.