나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31718 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람호수공원 파크골프장"" 동측 인근에 위치한 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 3층 303호외 3개호로서 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙중인 상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 3층 303호외 3개호로서
·외벽 : 강화유리, 화강석 붙임 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅, 강화유리, 타일 등,
·바닥 : 시멘몰탈, 대리석물갈기, 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

기호 1(가) ~ 4(라)는 공부상 용도는 의원이며, 조사시점 현재 공히 공실입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지는 가장형의 평지로 제1종근린생활시설, 위락시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북서측으로 왕복2차선 아스콘포장도로, 남동측으로 폭 10M 내외의 블록포장 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 공부상 용도는 의원이며, 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31718 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 5층501호

건물명: 가람로자벨빌딩

용도: 근린상가 (공부상 의원)

감정가: 197,000,000원

건축년도: 2015년

1.2. 면적 정보

토지 면적: 48.67㎡ (약 14.73평)

건물 면적: 161.17㎡ (약 48.76평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 용도는 의원이며, 조사 시점 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람호수공원 파크골프장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 5층 501호입니다. 건물 외벽은 강화유리, 화강석 붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 페인팅, 강화유리, 타일 등으로, 바닥은 시멘몰탈, 대리석물갈기, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

건부지는 가장형의 평지로, 제1종근린생활시설 및 위락시설 부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로, 남동측으로 폭 10m 내외의 블록포장 보행자 도로에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 관련 내용은 별도 확인 필요)

3.2. 말소되는 권리 (예상)

소유권 이전 등기, 근저당권, 근저당권부채권근질권, 압류 등이 등기부등본 상에 기재되어 있으며, 경매 절차를 통해 위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑4: 2021-12-28 소유권이전 (지디글로벌주식회사)

* 을4: 2021-12-29 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 10,000,000원)

* 갑5: 2021-12-29 소유권이전신탁 (주식회사코람코 자산신탁)

* 갑6: 2024-05-24 압류 (나주시)

* 을4-2: 2024-10-25 4번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사, 10,000,000원)

* 갑7: 2025-01-31 임의경매 (엠씨아이대부, 10,000,000원)

3.5. 채권 총액

등기부 상 채권 총액: 10,000,000원. (이는 등재된 주요 채권의 합계이며, 실제 채무 총액과는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 나주 빛가람동(혁신도시)은 공공기관 이전과 함께 조성된 신도시로서, 상업 및 업무 기능이 혼합된 지역입니다. 최근 보도에 따르면 나주 혁신도시 상가의 높은 공실률(약 40~43% 수준)이 문제점으로 지적되고 있으며, 이는 과도한 상업용지 공급과 유동인구 부족 등 복합적인 요인에 기인하는 것으로 분석됩니다.

4.2. 상권 잠재력

본 물건은 빛가람호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 혁신도시 내 주요 기관 및 시설과의 접근성이 비교적 양호한 편이나, 전반적인 상권의 침체 분위기 속에서 개별 상가의 활성화는 입지 조건, 업종, 경쟁력 등에 따라 크게 좌우될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 공공시설: 빛가람호수공원, 파크골프장 등이 인근에 있습니다. 또한, 복합문화체육센터, 생활SOC복합센터 등이 완공되었거나 예정되어 있어 주민들의 문화, 체육, 복지, 육아 등 생활 편의 시설 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으나, 상권 전반의 공실률이 높은 상황입니다.

* 의료시설: 나주시 보건소 및 병원 등이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 및 에너지공대가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 상가 공실률

나주 혁신도시 전체적으로 높은 상가 공실률(약 40~43% 이상)이 지속되고 있어, 본 물건 또한 공실 위험에 노출될 가능성이 높습니다. 이는 임대 수익 확보에 어려움을 초래할 수 있으며, 공실 기간 동안 관리비 등 고정 비용 발생 부담이 있을 수 있습니다.

6.2. 지역 상권 침체

공공기관 직원들의 주말 외지 이동, 상가 공급 과잉, 낮은 유동인구 등으로 인해 전반적인 상권 활력이 저하된 상태입니다. 이는 공실 해소 및 임대료 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 대비 높은 감정가

등기부상 채권 총액(10,000,000원)은 감정가(197,000,000원)에 비해 현저히 낮아 보입니다. 이는 채권자나 채무 구조에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 다만, 다수의 근저당 및 신탁, 압류 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 공부상 용도와 실제 이용 상태

공부상 용도는 '의원'으로 되어 있으나, 실제로는 근린상가로 활용될 수 있습니다. 다만, 용도 변경이나 관련 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. 현재는 공실 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시라는 잠재력을 가진 지역에 위치하고 있으며, 빛가람호수공원 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 견고하며, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 나주 혁신도시의 심각한 상가 공실 문제와 침체된 상권 상황은 본 물건의 투자 가치 및 수익성에 중대한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅과 임대 전략이 필수적입니다. 권리 관계 또한 복잡하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사, 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 내 입지: 공공기관 및 연구 시설이 밀집한 지역으로, 장기적인 성장 가능성을 내포합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공된 건물로, 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 생활 SOC 확충: 복합문화체육센터 등 주민 편의시설 확충은 향후 지역 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 낮은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 낮아, 경매 취하나 변경의 가능성도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재의 시장 상황, 공실 리스크, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가가 197,000,000원이지만, 나주 혁신도시의 높은 상가 공실률을 감안할 때, 감정가 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

일반적으로 투자자들은 예상 임대 수익률(Cap Rate) 및 주변 유사 물건의 실제 거래 사례를 바탕으로 입찰가를 결정합니다. 보수적인 접근으로 공실률 50%를 가정하고, 연 4%의 임대 수익률을 목표로 할 경우, 월 임대료를 약 65만원으로 추정해 볼 수 있습니다. 이를 바탕으로 역산하면 1억 6천만원 내외의 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 매우 개략적인 추정치이며, 실제 현장 조사와 상세 분석을 통해 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 낙찰가는 투자자의 위험 감수 성향, 자금 계획, 시장 상황에 따라 달라질 수 있으며, 최소 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.