나이스옥션 법원경매 창원 2025타경611 [2] 경상남도 김해시 삼계동 1487-4 다이너스티빌딩 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼계동 소재 분성초등학교 남서측 인근에 위치하는 다이너스티빌딩(입구 표기'부전빌딩') 5층 501호, 502호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 5층 501호, 502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
바닥 : 타일 마감
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장상 용도는 당구장으로 되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다.
기호(2) 집합건축물대장상 용도는 학원으로 되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 중로3류, 서측으로 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업), 지구단위계획구역 (북부지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호(1,2)는 현황 벽체 구분이 없는 상태입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 학원이나 현황 목록1(501호)과 벽체 구분이 없는 상태로 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경611 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 해반천로144번길 36, 5층 502호 (구 주소: 삼계동 1487-4)

* 건물 용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 (학원), 현황 공실

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층, 지상8층 건물 내 5층 502호

* 토지 면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

* 토지 지분: 22.02㎡ (약 6.66평)

* 건물 면적: 99.40㎡ (약 30.07평)

* 건물 지분: 99.4㎡ (약 30.07평)

* 감정가: 119,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 반월,중앙새마을금고

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 김해시 삼계동 소재 분성초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 중로3류, 서측으로 보행자전용도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업), 지구단위계획구역(북부지구)에 해당합니다.

* 건물 용도: 집합건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(학원) 및 제1종근린생활시설(당구장)이나, 본건(502호)은 학원으로 기재되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 7일 접수된 반월,중앙새마을금고의 근저당권(금181,200,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 기재가 있어, 지상권 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2019년 4월 2일

* 확정일자: 2023년 7월 21일

* 배당신고일자: 2025년 10월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 상가건물임차권 등기(2025-04-28) 및 확정일자(2023-07-21)를 갖추었으며, 대항력이 있습니다. 제공된 정보상 인수되는 보증금은 0원이지만, 배당 여부에 따라 실제 인수 여부 변동 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 241,200,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

* 주변 상권: 분성초등학교 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 유동인구: 주변 상가 및 주거 단지 이용객들의 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 잠재력: 상업지역 내 위치하여 다양한 업종 유치 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 분성초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 혐오시설: 본 건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 서비스 및 관련 사이트 등을 통해 별도로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 기재가 있어, 지상권의 존부 및 내용에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 이는 명도 및 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 전 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 비록 인수되는 보증금은 0원으로 산정되었으나, 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 배당 현황 및 명도 협상에 주의가 필요합니다.

* 건축물대장상 용도와 현황의 차이: 본 건(502호)은 집합건축물대장상 학원으로 기재되어 있으나, 현황상으로는 501호와 벽체 구분이 없는 상태로 공실입니다. 현황에 맞는 용도 확인 및 원상복구 필요 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 공실 리스크: 현재 물건이 공실 상태이므로, 명도 후 공실 기간 동안 임대 수익이 발생하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동의 일반상업지역에 위치한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 분성초등학교 인근의 양호한 입지와 주변 상권의 활성화 가능성이 긍정적인 요소입니다.

그러나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 기재로 인한 지상권 리스크, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 건축물대장상 용도와 현황의 차이 등 명확히 해결해야 할 잠재적 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 심도 있는 권리 분석과 현장 조사를 통해 해당 리스크들을 면밀히 파악하고, 이에 대한 대응 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김해시 삼계동 상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 면적 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 및 임대 수익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가치: 현황 및 건축물대장상 용도 차이를 극복하고 최적의 활용 방안을 모색할 경우, 추가적인 가치 상승이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정: 위 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 주변 시세 조사, 현장 답사를 통한 물건 가치 평가, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(지상권, 현황 등)에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 본 정보는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.